夏磊：一线城市寄托于靠房子一夜暴富时代已经过去

腾讯智慧房产12月15日讯 12月15日下午，由清华大学互联网产业研究院、腾讯智慧房产共同主办，由清华经管学院房地产协会、厚物联合、水木HOWOO协办的2018清华地产金融峰会：数字经济o地产新篇在清华大学伟伦楼报告厅启幕。来自地产界、金融界的翘楚和专家学者齐聚一堂，碰撞思想，一起探索数字化经济时代下的地产新机遇！

恒大研究院副院长、房地产行业首席研究员夏磊在发言中表示，2018年是一个非常特殊的阶段，自1945年以来，世界上有一百多个经济体开始了姿态各异的经济转型，然而最后只有12个经济体从发展中国家进入到了发达国家，成功概率为12%。目前，中国的经济形势面临着高速换档，必须从高速增长向高质量的发展转变，但是我们要看到房地产的发展是一个长周期的过程，而决定这个长周期的因素主要有7个方面。

首先，是经济增长的因素。自1952年到2017年，中国的GDP增长了1217倍，中国的人均GDP是8800美金，而美国是近6万美金，日本是38000美金，所以中国还存在很大的成长空间。

其次，是居民的收入水平因素。尽管房价在增长，但是从1998年房改以来到2017年，全国的人均可支配收入也从5425元增长到了36396元，增长了571%，所有的层面都是增长的。

第三，是城镇化的因素。城镇化率在30%以下是城镇化的平稳发展区，如果到了30%、70%以下则是加速发展区，过了70%是缓滞发展区，中国目前的城镇化率是58.5%，还存在很大的增长空间，这也将为房地产的发展助力。

第四，是人口数量和结构的因素。从1952年开始，中国的人口出生率有过一个六十年代的婴儿潮，但是八十年代以后随着计划生育政策的推行，中国的人口出生率是显著下降的，这是对于房地产的长周期来说不利的因素，但是，随着二胎政策的放开，中国的人口生育率有了显著的逆转，这将给地产行业带来更大的增长空间。

第五，婚姻状况变更的因素。从2011、2012年开始，中国的结婚率开始呈现了下降的趋势，但是相比结婚，离婚率上升的更快，离婚才是更大的刚需，因为很多离婚是冲着买房来进行的，把结婚率和离婚率结合在一起，这还是个很正向的指标。

第六，是家庭小型化的影响因素。1981年以来，中国的家庭户数是逐渐变小的，在北京，刚需是需要三套房的，一套自己住，一套父母住，一套对方的父母住，三个房子才是一个幸福的家庭。这种家庭户数的减少，也增加了对房地产的需求。

第七，是住房质量改善需求的因素。中国的住房质量，面临着很大的改善需求，这也将刺激房地产市场的发展。

而与此同时，进入存量房时代的房地产市场，也会面临三个主要的趋势：

一方面，行业的集中度会越来越高。市场层面，前十大房企2015年市场份额只有17%，但是2018年1到11月前十大房企的市场份额已经达到28.3%，预计今年，其全年的销售份额可以达到30%。融资方面，从2015年到2018年，后五十的房企，融资比从15%迅速下降到了8%，前十大房企却从38%上升到45%，融资收紧的大环境下，大的房企虽然感觉到了压力，但是整体依然比小房企好很多。

另一个方面就是消费的升级。消费升级表现在两个方面，一个是购房观念的升级，另一个是消费区域的升级，这种消费升级的观念直接导致了农村人想去县城买房子，县城人想去地级市买房子，而地级市的人又想去省会城市买房子，省会城市的人想去一线城市买房子，这就是中国不甘心的人口流动的方向，这也带来新的需求。

第三个趋势应该是供应结构的转变，这是一个非常关键的趋势。北京现在是一个3万到12万的全谱系市场，从3万到12万的房子都有，而现在，北京重点推出的是共有产权房，即：在这个地方卖的地，以前卖商品房要卖出6万，现在政府在出让的时候就把50%的产权拿走了，将来这个房子是你的，但是你的产权是跟政府共同享有的，我们是一半一半的产权，那么你付房价的时候只付一半的房价。这样做的好处在于降低了门槛，但是你只享有一半的产权，这对于自住的业主来说是一个非常好的事情。

展望2019年，政策上，稳房价、稳预期和防风险是主要的方面，而对于一线城市来说，房地产市场已经普遍趋于稳定了，任何人想再寄托于靠房子一夜暴富，不去勤劳工作的时代已经过去了。未来，还是要依靠制度建设和长效机制来稳定房价，而且，经过20年的探索，现有的房地产调控手段已经变得非常全面，不管是财税、住房保障还是市场管理等方面都已经非常完善，政府还是有能力把房地产市场管理好的。

”2019年，中国的房地产市场间的区域分化要更明显一些，一线城市会继续正向增长，二线和三四线城市会略有下调，整个销售面积比2018年要低一点，可能只有16.1亿平，但是仍然是非常高的房地产市场的发展水平“夏磊表示。