旧改潮下内资崛起 翰同资本50亿试水京沪老楼翻新

本报记者 唐韶葵

实习生 初昕 上海报道

日前，翰同资本在上海投资的一栋老楼静安NEO正式开业，这一旧改项目除了引入酒店业态之外，还将华住酒店集团（简称“华住”）从运营方变为投资方，创新退出机制。

翰同资本于2017年9月完成了对静安律德大厦的股权收购之后，采取“专业运营、劣后捆绑”的操作模式，邀请华住集团作为项目基石投资人及酒店部分运营商，并引入合众厚生、金茂资本、大苑地产、泽谷投资、北京信托等专业投资机构联合投资。

据翰同资本创始合伙人王倩透露，目前翰同资本已经与华住集团以“投资+运营”的模式共同合作了4个项目，均分布在北京、上海城市核心地段，包括上海静安、外滩、张江，北京三元桥。目前，翰同资本投资的项目总资产规模为40亿到50亿人民币，建筑面积以中小体量的小而美的项目为主，比如单体规模一到两万平方米之间、总体规模约为十万平方米的项目。

而华住自2017年底开始首尝投资人角色，尽管这一模式在国内刚刚起步，但在美国已经发展非常成熟。据透露，在华住一年1000家左右的新开酒店中，900家以上都是加盟品牌管理，只有少部分核心位置的酒店或者旗舰店会采取资产合作或者自己租赁的方式。

旧改潮下的模式创新

随着城镇化水平的不断提高和房地产市场的快速发展，城市中心尤其是一线城市的核心位置，空间已基本饱和，城市进入存量土地“二次开发”阶段。

以静安NEO为例，该项目始建于1978年，前身为上海沪西纺织机械厂。历经四十年沧桑，大厦的物业基础设施陈旧，层高、结构、机电等均不能满足现代企业的需求，达不到现在安全性的建筑标准。大厦的老旧面貌与低效能已经和区域价值、城市形象不相匹配，亟待更新。

翰同资本在充分的市场调研基础上对项目重新定位，将项目打造为包括城市轻奢酒店CitiGO（欢阁酒店）、盈石旗下的创意办公空间Mall Work（摩客）以及生活美学商业品牌的精品商业综合体，并将大厦更名为静安NEO。而该项目从清理前期租户、设计、改造、完成招商到启幕，仅用了一年时间。在翰同接手这栋楼之后，出租率达到95%，业主一年的租金收入从600万涨到1800万。

对于将大厦且分成小块经营，王倩指出，作为专业的投资人，买任何项目第一点考虑的是怎么退出，什么时候退出，以什么价格退出。对于经营性的物业来说，市场上有一个公认资本化率，运营现金流稳定的话可以实现20倍、25倍，甚至30倍的资产增值。据悉，老楼改造的投资期为5到7年。

王倩称，翰同资本希望通过轻重资产的结合打造生态圈，通过持有的资产给翰同的被投企业提供更大的管理面积。目前翰同主要还是选择北京、上海这两个城市，与资本方合作，考虑募集更大规模、更长期的资金，运作一些体量大、值得长期持有的、周期在五年甚至以上的项目。

据王倩透露，继静安NEO之后，在未来一年间，上海外滩NEO、张江NEO以及北京三元NEO、上地NEO都将陆续打造完毕，NEO有望成为翰同资本在城市更新领域高端的品牌IP。

大宗物业投资新趋势

随着房地产增量市场逐步触及行业天花板，存量市场成为资本与资金布局的通道。华住集团副总裁叶菲透露，静安NEO是华住集团和翰同资本以Co-GP（共同基金管理人）形式共同发起，华住进行参股并经营的第一个项目。叶菲称，现在新的酒店形象更加轻，房间更小，社交空间更大，更强调人的互动，这颠覆了之前强调规模、存在大量浪费空间的传统酒店形象。而在过去的一年里，华住和翰同已经通过不同形式在北京、上海优质地段合作收购四个存量项目，并翻新改造，不仅能强化华住在高端品牌的布局，还能通过资产增值获取良好的回报。

王倩指出，目前地产行业低迷，开发商并不是因为项目的收益不够而破产，而一定是因为现金流的周转问题。因为只要能够坚持足够长的时间，世界上任何一个地方阶段性的经济危机过后，房价整体应该是上涨的。今年中国地产业碰到杠杆和现金周转的问题，但在核心地段、收购成本足够低的项目会有相对较好的抗风险的能力，但是在一些非优质地段或者二三线城市就会碰到很大困难。

针对投资市场出现的阶段性的困难，王倩指出，总体上已经看到了很多货币政策越来越趋向宽松的迹象，而且对民营企业从去杠杆变成了稳杠杆。

事实上，华住从2017年的四季度和2018年的一季度又陆续布局了几个项目，在今年二三季度持币观望，希望价格回调到相对理性的程度。华住酒店集团总裁金辉也指出，对于具备运营能力的企业而言，在这个阶段需要真正回归资产的本质，把资产真正运营好产生合理的回报，做好真正的闭环。（编辑：黄锴）