王宇涛与腾讯智慧房产对话：数字地产是城市更新的践行者

编者按：2018年12月15日，清华地产金融峰会在清华大学伟伦楼报告厅举办。在近几年，城市更新成为地产行业关注的热点。早在2015年，在时隔37年召开的城市工作会议上，政府把城市工作定调为系统性的工程来看待，要求做好规划、建设和运营管理各种环节。

而作为城市建设重度参与者的开发商，在未来一线城市由增量转为存量的城市进程中，如何适应变化，如何为城市尤其是老旧业态建筑的重生，起到助推作用，成为摆在房地产行业面前的一道大课题。

我们都知道，对于老旧建筑的改造，因为涉及到一系列政策、规划、后期运营等众多的关联方和关键环节，相比新建建筑，要面临更多的困难和挑战。如何破题，有没有成功的经验可以借鉴？

带着这些思考和问题，我们采访了中融信托执行总裁、中融长河资本总裁兼首席执行官王宇涛先生，来从资本的视角深度解读城市更新中如何把老旧建筑，创造比新建建筑更高的价值。

腾讯智慧房产中心 “旧楼能不能突破限制改造成客户喜欢且受到市场认可的作品?背后的每一个环节都是挑战，怎么办呢？”

采访一开始，王宇涛便道出了城市更新的核心命题并抛出了一个引发思考的问题。

中融长河资本在王宇涛的带领下，成立仅三年多，已投资管理多个国内外一线城市核心区域项目，累计管理资产规模已超100亿元人民币，连续两年被评为“十佳中国房地产基金优秀品牌企业”，王宇涛先生个人更是荣获“2017年度城市更新地产基金领军人物奖”。

在访谈中，他对于城市更新的理解，由表及里，更为具象和细微，会定点到一个城市的一个具体区域里的一个具体项目，作庖丁解牛式的解读城市更新中基金扮演的角色及起到的助推作用。以下是腾讯房产智慧中心对王宇涛先生的采访实录：

腾讯智慧房产中心：城市更新前景？我国目前的城市更新主要是何种形势？您认为这种模式仍然是将来的主要趋势吗？会不会有怎样的变化？

王宇涛：中国城市更新在一线城市面临着机遇，但我认为这个话题不应该像追风一般，大家全部去做城市更新。我个人对城市更新的春天又来了这种提法持观望的态度。首先，城市更新不适合所有的城市，只有一线城市和几个靠前的二线城市才到了城市更新的时机，而大多数的二线城市由于新增供应还没有去化，所以谈不上去做存量改造。

城市更新是城市发展到一定阶段，利用再开发的手段激活城市核心区老旧物业、为提升物业空间的品质与使用效率并推动城市美好发展而应运而生的。尤其是北京、上海这种城市核心区域内已经没有太多可供开发的土地，只有对原有的土地或者原有的城市建筑做功能上、使用上、外型上的调整，去实现城市总体效率提高，和达到更加人性化的为人类服务的目标。

而这种情况，现在只在北京、上海、深圳等一线城市出现，所以城市更新这种模式只在部分城市、区域、项目上适合，在中国大部分的地方还不大合适。城市更新不是一个趋势性的概念，因为每一个城市的政治、经济、文化、地理环境都不一样，所以说我们谈城市更新不是在谈一个概念，一个趋势。

我们谈城市更新这个话题更多的要聚焦在一个具体区域，比如北京朝阳区哪一个片区，这样才有谈论价值。所以谈论城市更新，一定要把范围缩小再缩小。具体谈到改造的价值，就是对城市核心区域内由于过去规划和建筑上不符合时代需求的部分，现在对它进行重新定位和提升，帮助它实现价值的过程。

以北京为例，北京是一个非常特殊的地方，由于首都的原因，受到很多国家层面上一些城市发展政策的指导，比如城市疏解和新增产业的禁止和限制目录等，这些都是特殊的区域性政策。北京的正负面清单是指鼓励和不鼓励的发展方向，凡是对于增加城市人口、加重交通负担、增加复杂功能这些地方，在北京基本是不受鼓励的。而要理解下一步的城市更新变化，更要读懂城市读懂区域读懂政策上的诉求。

腾讯智慧房产中心：中融长河资本目前在城市更新中最大的收获是什么？

王宇涛：我们在项目改造中，受到种种条件的制约，过程中确实面临很多问题的挑战。北京两个改造项目的成功，凭借的是我们的专业知识、管理和运营上的一些能力和经验，目前基本上有了比较满意的结果。我们有一个项目是在西城区的五星级酒店，因为是泛金融街区域，这个楼改造完成还不到一年就基本满租了，租户包括银行和一些大型金融机构。租金方面，由于硬件的提升和品质的提高，租金也较同区域上有了较大提升，扭转了之前经营不佳的酒店现状，带动了周边区域的效益。

(附改造前后对比照片)

改造前

改造后

腾讯智慧房产中心：城市更新项目中资本企业容易遇到一些怎样的风险？

王宇涛：我认为城市更新是一个难度非常大且需要综合协调的事情，牵扯到项目自身条件的制约还有与周边部门的沟通，每一个环节都很难；同时因为我们是一家金融机构，需要协调资金、完成项目管理和运营管理，相比起来，比单纯的新建开发还要更难。所以说城市更新是一个风险非常大的事情。

城市更新每一个环节都很难。从一开始，基本上在北京核心区域的项目都要面临很多改造上的挑战，把一个旧楼改造成新楼，就要按照更安全更符合现代要求的标准去改造，而考虑到原有的项目条件实现新的标准，需要不断推敲难！筹措资金完成项目收购，同时要给投资者一个好的回报，难！项目改造完了，还要进行租赁，并且租金需要经过测算达到一个较好的水平，难！租满了需要出售实现退出，满足投资人的回报，也难！这每一个环节都没有简单的。你要问哪几个环节难，我只能告诉你每一个环节都很难，而且这些环节里面充满着风险点，一个都不能忽视。

腾讯智慧房产中心：目前，我国房地产市场已经进入存量资产时代，基于此，这些存量资产的价值有哪些提升机会？

王宇涛：有哪些提升机会，实际上是说哪些地方值得提高，有哪些资产值得做。首先看它是否有良好的地理位置、物理条件，本身是不是值得投资。它值得投资，才值得被改造。改造的目的是什么？其实就是提升价值。

但这里有一个前提，就是专业的人干专业的事情。我们这两年做的项目还是比较引人注目的。比如把太阳宫原来的老旧商场买下来，进行了比较成功的改造，并且租给世界闻名的汽车集团——德国大众汽车集团作为中国区总部。我们把一个商场改造成了一个跨国汽车公司境外的总部，这是我们改造项目成功并获得了市场的充分认可。

德国人的严谨大家都知道，大众基本上是用放大镜在检查我们的设计以及施工质量。而我们团队中有开发背景的专业人员，此项目的改造设计方案还获得了“精瑞科学技术建筑设计”优秀奖，把项目改造成了经跨国公司认真考核、认可的甲级写字楼是对我们团队专业性的最大认可。并且通过改造升级，大楼的租金得到了提升，改变了之前商场收到电商冲击后经营惨淡的局面，区域又恢复了生机。

项目改造前后对比图

项目改造前

项目改造后

所以谈到旧楼改造的机会，其实是地产加金融加运营的全链条专业实践，只有受到市场的认可和追捧，才是存量资产改造提升的机会和价值。