陈培进：凯德商业项目基本上每年都在变

2018年12月30日，位于北京大兴的凯德MALL·天宫院正式开业。

凯德MALL·天宫院项目总投资近30亿，总体量20万平方米，其所在片区为天宫院核心区域，地铁4号线天宫院站上盖，是凯德集团在北京最大的购物中心，折射出凯德对于北京南部新兴区域机遇的重视。

机遇总是与不确定性并行，在南六环外运营一座凯德MALL，凯德之前并未有先例，其他同行也鲜有成熟的项目案例。因此，开业当天数字表现如何，无论是凯德、入驻商家，还是同行，都格外关注。

在12月30日开业现场，凯德集团首席人力资源官兼凯德希望基金执行董事陈成才、凯德商用中国董事总经理陈培进、凯德商用北部区域总经理袁嘉骅悉数到场，重视程度可见一斑。

早上8点刚过，凯德MALL·天宫院如织的人流、车流，让所有人对凯德MALL·天宫院开门红充满信心，最终，97%开业率，16万人次客流量，凯德MALL·天宫院开业当天用数字让之前的一切顾虑烟消云散，一个北京商业地产现象级项目由此诞生。

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“我们拿这个项目的时候，大兴机场还没有在计划里，所以有人说凯德是不是特别有眼光？其实不是。我们当时也不知道大兴机场会在南边，觉得南边缺少一个可消费、可以让大家觉得更好的配套，所以我们觉得是一个机会。”回顾凯德集团选择在天宫院打造凯德MALL的初心，陈培进表示。

与城市共成长，一直是凯德集团在中国发展的理念，陈培进表示：“作为深耕北京市场14年的商业老将，凯德始终与北京的城市发展脉搏同频共振。凯德MALL·天宫院是凯德首次进入大兴区域的代表作。凯德愿意携手优质商业伙伴，发挥资管和运营方面的专业价值，为北京城市商业的格局提档和消费升级贡献原动力。”

据悉，凯德MALL·天宫院携手近400家租户。为突出差异化与竞争力，主力店铺全部实现高端配置，引进趣味感十足的各类南城首店品牌近50个，创造出地区品牌独有性。另外，项目拥有的南城首家、升级版、旗舰店等入驻品牌超整体比例45%。

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天时地利，让凯德MALL·天宫院迎来开门红。陈培进更关心的，是开业之后如何做到持续的发展。凯德的做法是聚焦运营，根据市场与客户的需求，在变化中保持新鲜活力。

“凯德商业项目基本上每年都在变。”陈培进说，“如果根据我们理想状态，20%-30%的面积都会重新招租调位置，每一个旧场三年换新，也就是说每三年相当于一个新场，这个变化不一定是换租户，也可以是租户自身品牌升级，你进到凯德商业项目，你要感觉里面时常有新的东西，这就是现在人的消费习惯。”

凯德的运营能力，不仅体现在看得见的商铺，还有看不见的努力。作为一个智慧MALL，在凯德MALL·天宫院，通过凯德自有数字化平台——凯德星，消费者可以轻松实现购物全程智能化。另外，凯德星会员在使用凯德POS机的商户消费，可以立即积分，省去了以往上传消费小票的环节，，真正实现了一秒支付、立即积分的智能消费体验。通过POS系统收集的数据，也为租户洞悉消费需求提供了便利。

凯德MALL·天宫院之前，袁嘉骅负责推动的青岛凯德MALL·新都心，是第一个智慧MALL。

袁嘉骅表示，这些项目都是实体空间，“我们不可能十年后或者二十年后拆了重建，费用很高，所以建筑会陪着我们四十年甚至更长，只能靠运营，在有限的实体空间内不断的提升。”

凯德星的应用，就是凯德智慧化运营的一个成功的模式。通过凯德星，“衣食住行、从早到晚”，打通消费流程的各个环节，打破了传统实体购物时间和空间的局限，让消费者真正享受到逛街的乐趣和便利。同时，串联起凯德旗下办公楼、住宅、服务公寓多个业态，形成“生活消费、办公交流、住宿出行”三位一体的生活圈。

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在住宅市场由卖方市场转向买方市场的大背景下，更是有大批企业纷纷进入商业地产领域淘金。商业地产的投资大、回报周期长，对于资金、运营的要求要比住宅更高。再此背景下，凯德在商业地产的模式，成为不少房企学习的榜样。

相比不少同行自上而下推动创新的做法，凯德更愿意选择自下而上的方式，通过充分放权、授权，激发每一个人创新活力。

凯德MALL·天宫院开业就是很典型的一个案例。当天，凯德MALL·天宫院以“1230天宫启幕”为主题，策划了一场别出心裁的“生活态度发布会”，创意性地展示了潮流年轻的时尚态度，开业当天，凯德MALL·天宫院的北广场上，8米高的商业原创IP “Faceman”，通过面部的感应装置，将变化万千的表情投射于外。

再比如天宫院独创的造意社，在地铁出入口的地方，位置非常好，但不能做餐饮，人流很难留下来，单个商户不愿意租，我们就想到自己来打造一个空间，拉进各种各样的陶艺、插花等体验型租户，聚在一个大空间里，既丰富了业态，又让这个空间活起来了。

“这些做法不是凯德高管想出来的，而是项目的团队想出来的。”陈培进说，“从凯德的角度来说，你进去凯德都是凯德MALL，但你细看其实每个凯德MALL也都不一样，其实我们更要给的是空间，给运营团队空间，去创造价值。”

作为运营者，我们还要考虑每个项目周边独特的环境。比如大兴未来的空港概念会吸引很多就业机会，对我们就是商机。旁边有生物医药基地，大家是不是可以合作，这些都是长线运营的思路。总之，不断的变化、推陈出新才能立足。