2018年北京新房成交不到3万套，均价5.4元/平, 创新高

根据北京中原的统计数据，2018年北京新房市场（不含回迁房，剔除自住房和保障房，含普通住宅、豪宅、别墅）成交23836套，成交面积337.86万平方米，总成交额1813亿元，成交均价53687元/平。

以下是我们提炼的2018年北京新房成交关键词。

01 新房市场总体保持平稳

对比2017年，2018年北京新房市场总体保持平稳。成交套数增加2470套；成交额上涨6%，但不敌2015年和2016年；成交均价上涨3500元/平米，创4年来新高。套均价761万元/套，环比2017年下跌19万元/套。

2018年北京新房市场总体保持平稳的背后原因有哪些？

北京中原分析师解析：新房市场受供应主导，2018年，大量限竞房项目和共有产权房的入市导致北京新房市场供应量井喷，但由于限竞房项目区域扎堆现象明显，共有产权部分项目去化艰难，这就使得供大于求出现，市场上并没出现成交火爆的现象。

2019年，限竞房依然是北京新房市场主力供应产品，在政策没有明显放松的情况下，新房市场的成交量预计还会保持在一个相对稳定的状态。

腾讯智慧房产翻译：2018年北京新房市场总体保持平稳背后的原因就是：限竞房和共有产权房供应大于市场需求，也就说市场上可供购房者购买的房子太多了，买房人选择余地也大了，新房成交平稳也就不难理解。不过市场保持平稳的时候，也是买房人好好挑选房源的好时机。

02 别墅市场量跌价涨

相比总体平稳的北京新房市场，北京别墅市场则出现量跌价涨。成交3505套，创下4年来的成交新低；成交额482.71亿元，仅超越2015年；成交均价48193元/平方米，环比2017年提升4000元/平方米。

截止2018年底，北京别墅市场库存10657套，库存创下2015年来的新高。

新房市场总体平稳，为何2018年北京别墅市场却“量价齐跌”？

北京中原分析师解析：2018年北京楼市继续坚持“房住不炒“的定位，政策精准打补丁，调控依旧“从严从紧”，投资客全面离场，购房者更理性，市场基本面保持健康，别墅市场成交量回到2015年。

价格上涨主要因为年末调控政策在执行层面有相对放松的迹象，8万元以上别墅项目网签窗口限制打开，拉高了成交均价，从而拉高了全年的成交价格。

腾讯智慧房产翻译：一看到价格涨，就莫名的心慌。但专家说了，别墅价格上涨主要是8万元以上别墅项目网签限制打开，成交均价的水平自然走高。

03 区域成交TOP1-昌平区

区域成交方面，昌平区以成交额278.2亿元、成交套数3677套，夺得2018年北京新房成交市场的双料冠军。成交均价50310元/平方米，套均价757万元/套。泰禾昌平拾景园、京投发展公园悦府等项目贡献了大量货值。大兴、丰台分列第二、第三位。

为何昌平能成为2018年北京新房区域成交的NO.1?

北京中原分析师解析：首先，2018年昌平区新增供应4339套，56.52万㎡，供应量较大，其中不乏华润理想国等区域热销项目；其次，昌平区内非限竞房项目较多，多以宜居改善项目为主，存量较大，区域内像京投发展公园悦府、万科翡翠公园、泰禾昌平拾景园、金隅上城郡、融创北京壹号庄园等贡献了大量的货值。

腾讯智慧房产翻译：昌平成为NO.1的的秘诀有三:房子供应量大，非限竞房项目多，热销项目多。

04 双料销冠-中海寰宇天下

项目成交方面，石景山的中海寰宇天下以91.11亿元的总成交额，成为2018年北京新房市场的年度销冠。

2018年热销项目主要集中在昌平、朝阳、丰台、通州等区域。北京中原数据显示，中海寰宇天下、亦庄金茂府、京投发展公园悦府、中粮天恒天悦壹号、中粮京西祥云、北京城建世华龙樾等18个住宅项目成交额均额突破20亿元大关，18个楼盘中仅瑞悦府限竞房1个限竞房项目。

中海寰宇天下成为第一的原因有哪些？

北京中原分析师解析：首先，项目位于石景山区，多年来新房供应低迷，二手房以老旧小区居多，大量海淀西部、石景山的刚需和刚改客群，被外溢到门头沟。该项目作为石景山主城区唯一在售纯商品房新房，受欢迎也在情理之中。

其次，在交通上，临近地铁金安桥站，是6号线西延与S1号线，以及规划中的M11号线的换乘站，三轨交汇，出门就是快速路。在价格上，门头沟很多新盘价格已经到6万了，且多为改善户型，而石景山待入市限竞房虽位置优越，但价格也快追平该项目，不管横向对比还是纵向对比，中海寰宇天下价格有一定优势。在产品上，全部为新中式精装修，中央空调、新风系统该有的都有，另外，户型梯度大，选择多，没有什么硬伤。

腾讯智慧房产翻译：中海寰宇天下成为第一的秘诀有四：石景山区唯一在售纯商品房新房，交通便利，价格优势，产品没硬伤。

05 刚需是楼市主力

统计分析表明，2018年北京新房市场刚需占据主力，总价500-1000万元的房屋成交10005套，占比42%。总价2000万元以上房屋成交1122套，占比5%。总价1000万元以上房屋成交4548套，占比19%。2018年北京4-5环之间新房最新报价79045元/平方米。

刚需成为2018年楼市主力的原因有哪些？

北京中原分析师解析：自2016年在中央经济工作会议提出“房子是用来住的、不是用来炒的”以来，“房住不炒”楼市调控总基调始终不变，北京作为全国政策标杆城市，抑制投资投机行为政策动作不变，未来限价、限售等强制措施可能持续常态化，目前投资客全面离场，客户以自住型为主。

另外，在土地供应端，目前北京基本呈现出4:4:2的三分结构，满足中低端住房需求房源的扩充。

在销售端，自6月开始，限竞房大量入市（多数受7090政策限制），这类房源在土地供应环节即明确告诉市场未来房屋最高售价，限制未来房价上涨，进一步保证刚需购房。

腾讯智慧房产翻译：刚需成为2018年楼市主力的原因有：目前北京市场回归理性，购房者以自住型为主；满足中低端住房需求的土地供应增加；限竞房大量入市。