亿翰智库2019中国房地产行业年度策略会·华北区域圆满举行

2019年1月8日，由亿翰智库主办的第十二届亿翰总裁会和2019中国房地产行业年度策略会 · 华北区域在北京隆重举行。和昌集团、金融街控股、金隅地产、康桥集团、鲁能集团、五矿地产、正弘置业（以上顺序按拼音首字母排序）的领导出席第十二届亿翰总裁会并参与讨论，下午的策略会解析了亿翰智库地产战略观，同众知名房企、金融机构一齐探讨当前行业形势、分享企业运营策略，并展望2019年中国房地产业的发展。

在过去的上半年，受限于去杠杆的方式、方法，诸多问题集中爆发，在房地产领域资产价格开始出现下跌，企业经营整体绩效不佳，裁员、高息举债等负面新闻频出，极大的打击了房地产企业信心。虽然去年下半年开始稳杠杆，并且中央出面几经修复，但短期内仍然积重难返。在此背景下中美贸易战不期而遇，对市场形成双杀格局。亿翰智库愿以一己绵薄之力，同众房企一道分享亿翰视角下2019年地产行业发展趋势及战略考量。

本次亿翰华北区域策略会由七大部分组成：

(一)主题演讲：亿翰地产战略观与2019年中国房地产业发展趋势

(二)主题演讲：经济向下，政策向上

(三)主题演讲：萧瑟秋风今又是，换了人间

(四)主题演讲：当代置业绿色科技进化之道

(五)主题演讲：2019年华北区域市场研判及企业策略

(六)主题演讲：蜕变之际，聚焦模式创新

(七)主题论坛：如何通过投融销战略统筹对抗行业周期

《2019房企战略回归核心》

——亿翰智库 董事长 陈啸天

2015-2018年，我国房地产市场连续增长，而在2019年房企将面对波动的市场考验，在此提出“识别风险、审视发展、回归核心、企业思维”的战略观。

在2019年迎来地产全面震荡的周期中，房企分化将愈发明显。大型房企要规避系统性风险，中型房企要解决经营性风险而小型房企需要面对资源性风险，在行业降维下，如何“回归核心”是制胜的关键。

每家企业都要形成自己独立的市场观点和管理逻辑。例如，祥生立足中国经济高地，充分挖掘区域的价值；中梁组建类阿米巴机制，激活人才源动力；新力聚焦深耕，提高团队产能；东原把握自身节奏，稳健发展兼顾品质。这些构建属于企业的自我语言体系，正是地产企业“识别核心”的体现。

《经济向下，政策向上》

——华泰证券 董事总经理 张继强

1.2018年，主动去杠杆叠加中美贸易战，是本轮经济下行的逻辑起点。

2.2019年可预见的应对措施包括：货币和财政政策的逆周期调节、实体补短板和加强基础投资建设、区域协调发展、加强制度建设以及提振民营经济信心。

3.2019年全球经济整体出现放缓压力，美国经济大幅下滑概率不大，美联储继续加息的次数降低，使得我国汇率压力反而可能减小。

4.失业率将是这一轮政策转变的底线。基建投资将是这一轮经济托底的压舱石，预计2019年中央财政适度发力，地方专项债、信贷将是19年补充资金缺口的主力军。

5.预计2019年我国CPI保持稳定但PPI中枢下移。但在现有金融体系下，宽信用将面临诸多掣肘。

6.地产政策可能出现边际宽松，但不可能一蹴而就，城市间政策会存在差异，总体向宽松的方向走。

7.地产行业龙头发债主体有望从边际宽松中受益。但是，需要警惕主要土地储备均处于三四线、短债进入偿付高峰的企业以及近两年盲目扩张拿地王的发行人。

《萧瑟秋风今又是，换了人间》

——东方证券 地产行业首席分析师 竺劲

经济下行压力大，货币政策和财政政策将更加积极的托底经济，2019年可能会出现宽财政和中性货币的政策组合。

城市间分化加剧，调控政策维持因城施策。全国一盘棋的趋势自2014年起不断分化。

房地产市场回归基本面， “三好城市”有望迎来春天。经济实力较好、产业资源丰富和人口持续流入的城市将持续保持市场健康。通过城市布局与资本效率重新审视开发商，布局“三好城市”的房企和内部管理得力的公司值得重点关注。

《蜕变之际，聚焦模式创新》

——当代置业 副总裁 研发设计院总经理 韩飞宇

当代置业的核心竞争力是绿色能源建筑。绿色能源建筑是以能源、环境、舒适度为核心关注点的创新型建筑。目前建筑能耗占社会总能耗的1/2，我国建筑能耗是发达国家的三倍。当代置业以绿色科技布局，在文化、办公、AI社区领域不断创新，以净零能耗建筑构筑美好生活。城市升级需要解决环境和能源问题，绿色建筑所包含的空气净化和能源解决方案可以为城市生活提供更好的环境。传统建筑存在建筑使用生命周期较短，内部空间格局固定，运行能耗大等缺点，而绿色能源建筑可以解决这一系列的问题。

《2019年华北区域市场研判及企业策略》

——亿翰智库 华北区域总经理 张化东

政策端：2019年政策基调将围绕“房住不炒，因城施策”的原则自主把控。同时政策调整的逻辑按照“试点先行、由外向内、由轻及重”的方式演进，房地产市场明显转冷的城市政策将有所调整。

市场端：2019年将是刚需刚改需求主导型市场，需要特别关注人口基数大、城镇化率不断提高的城市，预计2019年市场走势“前低后平”，在市场预期稳定，反弹较难的情况下会有一定的需求解绑。目前京津冀一体化尚未完成，随着交通带的建设完成市场潜力将进一步释放。2019年北方市场化因素减弱和南方实现需求大消耗的背景下，泛黄河流域经济带将会兴起，北方区域大有机会。

企业端：2019年的企业年度策略有两部分，一部分以投融销统筹为核心，通过投、融、销三位一体的管理，最大化激活企业战斗力。另一部分是产品打造，在市场向下、客户有限的大环境下，产品力过硬的房企可以获得最多的客户，赢得企业发展的机会。

《蜕变之际，聚焦模式创新》

——亿翰智库 执行总裁 邱明华

政策篇：集约规“控”，注重因城施策。在产业升级时代，资源集约、效率至上，调控过程中需要因城施策，以“千人千面”的模式打造符合原有区域的产业集群，构建活力新城。

行业篇：后来居“上”，模式全面创新。机制创新是产城短期的发展趋势，模式之争是中长期的主旋律。特色小镇迎来政策曙光，中长期模式尚待探索。

展望篇：平台升“维” ，逻辑回归产业。以产业为核心，谋求发展；以地产为核心，挖掘土地价值。通过逻辑回归产业的模式，打造标杆，谋求多方力量形成合力

主题论坛：如何通过投融资战略对抗行业周期

主持人：冯 伟 地产中国

徐 言 浩创地产

于大燕 当代置业

祝宏毅 中交地产

何 慧 亿翰智库

话题一：怎么看2019年的市场及企业拿地策略

于大燕：从当代置业的视角来看长期城镇化率还有上升空间，短期内2019年开始存在三年偿债高峰，市场将开始分化，一线城市增量难，存量机会变多，但对三四线前景担忧。当代置业的拿地策略有两个方面，一方面结合企业自身产品和财务基本情况拿地，另一方面围绕现金流情况拿地，目前倾向于优质二线城市的优质地段，更关注刚需产品。

徐言：浩创地产本身是一个百亿级别的房企，在投资方面主要是通过市场研究来规避风险。例如浩创地产2016年进入昆明市场，现在有4个项目，当时浩创认为宜居城市一定有爆发点，基于这个逻辑布局了昆明也获得了很好的收益。在核心城市圈浩创地产是不考虑布局的，因为浩创地产的投资要做综合性的判断，做价值的发现者。

何慧：关于市场：2019年市场的观点是，地产政策以稳定市场为主。分城市来看，对于结构性的城市是不一样的， 一线城市的稳是政策压制的，反而在政策的逻辑下部分二线城有一些机会，比如类一线城市，或者有独立行情的二线城市。

关于企业：对投资来说，并不是市场走下坡路就不投资了，更多的是投资的门当户对，每个企业都有它自身的特别之处，怎么把握自己的优势，发挥优势才是投资的重点。

话题二：企业的核心优势是什么？如何发挥企业的核心优势？

祝宏毅：中交地产是中交集团下属的房地产资源平台，依托一带一路机制，基于大量的基建项目，服务于国家，同时分享城市发展的红利。中交地产一直以来，积极回馈社会，例如在延庆和昆明积极参与政策性住房的建设。

于大燕：当代置业不只是做的地产，更多的是将海外业务的经验带回到国内，在上市板块执行平稳的杠杆运营策略。目前当代置业加大已进入城市的投资力度，以存量房为主，同时加大合作，在绿色科技建筑领域孜孜不倦的提升自有的产品体系，以此来巩固和提升当代置业的核心优势。

徐言：浩创地产用产品线来倒推投资模型，通过客户需求推出产品模型，然后得出拿地地点及拿地方式。目前企业以刚需盘为主，未来三年将做好浩创地产未来五年的土地储备工作。