【企鹅前线】“楼市315” 律师教你怎么打赢房屋纠纷官司

腾讯房产 3月15日消息（黄小妹）今年3·15的维权主题是“信用让消费更放心”，换句话说，只有提供产品的企业讲信用，才能让消费者更放心。

然而在过去的2018年，腾讯房产了解到部分开发商并不讲“信用”，延迟交房、房屋质量问题、变更建设规划等问题层出不穷。

许多购房者正经历着类似台词中的桥段：“以前陪我看月亮的时候，叫人家小甜甜！现在新人胜旧人啦，叫人家牛夫人。”

那购房者如何维护自身的利益？遇到这些糟心的房屋维权事件，通过哪些法律途径维权胜算更大？腾讯房产特邀北京金诉律师事务所创始人戴金花律师答疑解惑，重磅推出五大维权实用攻略，即使没有律师资源，购房者靠自己也可以维权成功。

北京金诉律师事务所创始人戴金花律师

1、实际交付的房屋与宣传不符，怎么办？

案例：2018年11月8日，也就是临近交房时间的前一个月左右，领秀慧谷D2区的李姓业主满怀期盼的来到新家，但新家却与开发商宣传的宣传效果差距甚大，可谓大跌眼镜。

李姓业主表示：“楼座首层大厅装饰粗糙，楼道里漆砖结合，其他是刷漆，和楼书宣传的‘公共空间里的精工质感’相差甚远，红色消防管道横飞，地下车库偷工减料，配套‘和邻空间’未见建设痕迹...用半辈子积蓄买的6万一平米商品房简直比不上回迁房。”

律师支招：

若是购买的房屋，实际交付与宣传资料不符，先判断开发商发布的商品房的销售广告和宣传资料是否对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施作出了的具体说明和允诺，并购房人来说，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定都有重大影响。

若是可以证明开发商的宣传资料作出了上述说明和允诺并影响了购房人是否购买该房屋，那么宣传资料属于合同的一部分，可以追究开发商的违约责任。如果无法证明，那么业主维权会很难。

因此，购房人若是购买了实际交付与宣传资料不符的房屋，可以先找相应的证据来证明，然后跟开发商协商，若是协商不成，可以诉至法院，追究开发商的违约责任。

2、在业主完全不知情的情况，开发商擅自变更建设规划，怎么办？

案例：2018年12月21日，开发商组织公园悦府三期B-10号楼1单元业主验房。验房后，业主才发现：“本单元的入户大堂狭窄弯曲，从门厅到电梯间需要连拐三个直角弯，存在重大安全隐患。”

公园悦府三期B-10号楼1单元1层入户大堂狭窄的原因是：在业主不知情的情况下，开发商变更建设规划，将原本规划在B-6号楼和B-11号楼的文体活动中心，变更建设在B-10号楼1单元1层。

律师支招：

1、开发商的这种做法是违反合同约定的，不合规的行为。一般情况下商品房预售合同中，对设计变更都有明确的约定，对于双方签订合同之后，出卖人即使按照法定程序变更设计的，也应当书面通知买受人，若是买受人不同意，买受人有权解除合同。本案中的违约责任，需要具体看本案合同对于设计变更的具体约定。

2、虽在预售合同中有B-10号楼1单元1层首层有文体活动室的文字，但是没有明确具体的面积，因此B-10号楼1单元1层首层的文体活动室面积应当符合原规划设计的面积。若是买受人买房在前，开发商变更设计方案在后，那么开发商变更建设方案需要征得买受人的同意。

3、有了建设方案后，需要变更建设方案的，得先变更规划设计。而变更规划设计方案需要具备法定手续和经过法定程序。相应的建设工程规划许可证，建设用地规划许可证、施工图纸等规划手续都需要变更，而规划许可的变更也需要经过法定程序，需要组织利害关系人进行听证、经过利害关系人的同意等，否则可以向法院申请撤销该许可证。

4、若开发商对小区、建筑物擅自改变设计、规划。即使该规划变更已经通过了行政部门审批，仍不能免除其对购房人的民事责任。

《商品房销售管理办法》第24条第一款“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，开发商不得擅自变更规划、设计”，属于行政部门对开发商的行政强制要求，开发商未经规划部门、设计单位批准而擅自改变规划、设计的，应承担相应的行政责任。若是开发商的变更规划通过了行政部门审批，也只能免除其行政责任，不能免除其相应的民事责任。

同时城市房地产转让相关法规规定了开发商应当按照规划部门已批准的建设工程规划许可证建设商品房，不得擅自变更。并规定开发商确需变更规划许可证规定内容的，应当书面征得受影响的购房人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给购房人的权益造成损失的，开发商应当给予相应的补偿。

因此，在业主完全不知情的情况，开发商擅自变更建设规划，若是有合同约定，可以按照合同追究开发商的违约责任。若是合同没有约定的，业主也可以要求退房，且可以要求补偿因规划变更给购房人的权益造成损失。若是开发商擅自变更建设规划，业主也可以选择

3、开发费延期交房，怎么办？

案例：按照合同约定，燕郊盈时未来港项目第一批精装交房时间为2018年10月31日。

当交房时间超过的时候，业主赵先生没有收到开发商任何形式的同时，赵先生先后联系销售人员和售楼处，均没有得到项目为何延期交房的相关解释。

律师支招：

若是开发商迟迟交不了房，首先需要了解开发商无法交房的原因，可以通过向有关部门调取公寓项目相关的手续，五证是否齐全等判断无法交房的原因，若是因为开发商的原因是因为没有办理相关的手续，且无法补齐相关的手续，购房者可以根据合同要求开发商退房并支付违约金。

4、买到烂尾楼，怎么办？

案例：王女士，北漂5年，为了安家，在距离北京不到100公里的天津宝坻买房。如今开发商延期交房，迟迟收不上房子。

不只王女士一个人遇到了这样的麻烦，500多户购房者分别于2014年-2018年间购买了天津宝坻的中德国际津鼎湾公寓，在交过购房首付款，办理按揭贷款后，他们至今没能收房。目前该楼盘已经停工1年多，业主也迟迟未等到合理的解决方案。

律师支招：

第一，可以起诉开发商承担违约等相关民事责任；

第二，可以向政府部门查询商品房预售资金的监管情况，商品房预售资金只能用于工程建设，如果开发商将商品房预售资金挪用于他处，可以向有关部门申请查处开发商的违法行为，如果相关政府不履行法定监管职责，可以提起履职诉讼；

第三，如果开发商已经破产，或者很多人起诉开发商，执行开发商财产，业主可以主张优先受偿权。

5、房屋的质量问题层出不穷，怎么办？

案例：业主介绍，万科天地此前表示项目属于商住两用房，精装交付的标准为4000元/平， 且送全套家电。但三期业主收房时确大失所望，天然气管线外露、地漏安在了墙上，插销安在了天花板，厨房没有通风系统只有50公分的抽油烟机等。

律师支招：

首先，可以先与开发商进行协商维修。如果这些房屋质量问题可以通过修补就可以解决的，且在住宅质量保证期限内的，可以要求开发商进行免费维修。保修期限从交房之日起开始算起。

其次，如果与开发商协商不成，可以先自己找人先维修，后找开发商承担相应的维修费用。

但是购房者必须注意这几点：

1）首先必须保留房屋质量存在的问题的证据。可委托相关资质的机构作出评估的报告。

2）必要时，通过发函件等方式催告开发商，进行必要的修缮，如果开发商在约定期限内拒绝履行职责，购房者方可自行维修。

3）应通过正规的施工单位进行维修，并开具正规的支出，这是日后向开发商维权的重要凭证。

最后，若是出现了严重的质量问题，可以解约，要求退房。但是严重质量问题指的是

1）房屋主体结构质量不合格不能交付使用。

2）房屋验收交付后，房屋主体结构质量经相关部门核验确属不合格。

3）因房屋质量问题严重到影响正常居住使用时。