透视：“不限购！不限贷！”诱发的固安楼市“罗生门”

固安楼市进入罗生门，究竟谁在说谎？

正文：

1st

在环京楼市中，与“燕郊虚火”不同，固安是真的火了！

丨不限购！不限贷！晚上10点开盘，客户排队购房到凌晨2点。

自从2017年6月廊坊限购落地后，廊坊下属区县的楼市便开始趋冷。为何时隔两年后，在限购并未解除的固安，却上演了楼市成交的大变脸？

在实地走访中，我们了解到，位于固安新老城区交界位置的中南·熙悦项目，就上演了客户排队购房的热闹场景。

这场热销的背后，还有一个细节，据置业顾问讲，所开楼栋不仅开盘售罄，而且因为前期排卡客户多，又加推了30多套。

此外，在高速去化之外，中南·熙悦项目价格上也实现了“调涨”。每一次间隔开盘，每平米价格调整了300-800元，目前即将推售房源折后单价是1.5万左右。

那么，在廊坊限购令的禁锢下，中南·熙悦项目又是如何突破限购？

2st

据项目置业顾问讲，解封限购禁制的法器，其实是一张纸，名为《准购证》。

丨只要拿到这张纸，不仅可以网签，而且可以做贷款。

如果购房人名下无房无贷，首付30%。如果购房人名下有房有贷，首付是50%。而针对有房有贷的客户，中南·熙悦项目为了加速去化，又动了一点小心思。

丨有房有贷客户，首付可以先交30%，剩余首付分期。

实地踩盘中，我们还了解到，中介或是置业顾问，给到客户的准购承诺是：

丨办的快一周，办的慢大概2-3周，不用担心办不下来。

之前，在环京楼市中，补缴社保或完税3年后网签，一直是上不得台面的违规操作。而在固安，开发商因一纸准购证，把突破限购的违规操作，不仅摆在了台面上，而且服务更为贴心。

丨不用等3年，最快一周，就能网签。

这样的网签速度，盘活了固安整个楼市，并在单价及价格增幅上，盖过了大厂。

3st

据置业顾问讲，因为不限购、不限贷，固安项目的均价已高于大厂，并且成交量也高于大厂。

从区位价值来分析，有通州副中心及地铁加持的大厂，显然版块价值要优于固安，那为何在当前的房价上，PK不过固安？

背后的缘由究竟是什么？下面我们来做一个简单的比较：

以一套81㎡的房子为例。

如果房子是在大厂，按单价1.4万粗略计算，总价为113.4万，以大厂在售项目现有的首付要求，按60%首付，其余2年分期，购房人需要动用的资金是68.04万元，并且不能贷款。

而如果房子是在固安，按单价1.5万计算，总价为121.5万，按首套30%首付计算，购房人需要动用的资金是36.45万元，并且还能贷款。

当前，因为大厂的政策利好频出，入场的购房人，基本要求全款，并且是3年之后才能网签。从资金占用和购房风险的角度来看，相比大厂，入手固安显然风险低，并且更对味刚需的诉求。

丨首付不高，还能规避了3年后网签的风险，堪称贴心的设计。

两者对比后，也就不难发现，固安楼市步入“大阳春”的奥秘。据此，试着来追问，中南·熙悦项目准购证的获取，当地政府是否知情，是否属于变相违规操作？

在实地走访中，我们还了解到，面向一手房的准购证，是在19年元宵节之后出现的。

此外，从固安本地人口中，我们了解到，准购证并非每个开发商都能拿到，显然打着不限购旗号的中南·熙悦是其中为数不多的幸运儿。

至于准购证的获取，据了解，实际的操作是开发商帮着做三年纳税，有了三年纳税再开准购。

很显然，相比限购严格的北三县和廊坊市区，同样是用来突破限购，玩猫腻的三年完税，在固安的楼市交易中，被改造出了新花样，被推上了高速路。

由此，中南以及当地获得准购证的其它房企，合力促成的网签提速，最终触发了固安楼市的“量价齐升”。

之前，媒体曝出的燕郊火了，本质是不限购的商办在作妖，一、二手住宅虽然涨幅达到了6000元左右，但成交量并不大。

相比燕郊，固安楼市在外界表现出的是低调，实则是真的火了，而身处其中的房企，借违规操作不仅在加快推售，而且还衍生出了更隐蔽的溢价技巧。

4st

对于当地项目的违规闷声发大财，我们先来分享两个走访中听到的故事：

故事一：

固安当地在售的某项目，因为拿地早，报批预售价低于当前市场价，操盘手为了乘势溢价，在销售过程中，要求购房人补足其中的差价，几十万的款项，购房人付款后，拿不到任何收据，房企直接拿钱还不用交税。

故事二：

固安在售的另一个项目，也是因为拿地早，政府报批预售价低于当前市场价，在销售过程中，项目操盘手强制捆绑车位，据说一个车位卖到了60多万。

众所周知，这些名头不对的购房款，常常会成为日后购房纠纷的导火索。并会成为，固安这波楼市走热中，最大的风险。

5st

从廊坊发布限购至今，差不多两年的时间，对于布局或是重仓环京的房企，一直在试图突破限购的禁锢，解套离场，由此，衍生除了各种销售乱象。

当前，北三县已纳入副中心的统一管控，楼市预警的靴子时刻都会落下。而固安夹在新机场和新区之间，谁又敢打包票，楼市管控的手不会握紧？

到那时，购房人的权益，又该如何保障？北京、上海的商办整改，无疑也是前车之鉴。同时，依旧敬告在上市体系中，违规售房的开发商，切记耍小聪明吃大亏。

在电影《罗生门》中有一句经典台词：有时只有借助谎言才能诉说真实。对于同样陷入罗生门情境的固安楼市，最后我们还想要追问一句：

丨准购证的出现，究竟是谁在作假？