引吭丨泰禾黄其森的自豪与自省

撰稿 | 陈梦琴

编辑 | 伍振国

摄影 | 伍振国

【编者按】

对于媒体和公众而言，拨开泰禾舆论迷雾的，还得靠黄其森本人。

时隔500多天后，泰禾集团当家人黄其森携手高管团队面见媒体，深入交流。

外界对泰禾和黄其森本人是非常好奇的。当天，媒体拍摄的采访照片在社交媒体圈里流传时，有好事者甚至会将其衣装上的品牌LOGO放大，并一番搜索。

腾讯房产注意到，本次沟通会泰禾不设置提问门槛，所有问题媒体均可直接向泰禾高管团队及黄其森本人发问。开放、坦诚。

前后3个多小时的媒体沟通会，黄其森从始至终没有离过席。他时而神情严峻，时而面露微笑，回答问题时肢体语言也颇为丰富。媒体听不懂他的“福建普通话”时，他会笑着解释，有点不好意思的自嘲。

黄其森向刚到岗的副总裁全忠主动提出要见媒体，并表示以后要加强与媒体的沟通。“泰禾并没有外界传的那么艰难，很多‘艰难时刻’都是媒体写出来的”。

媒体提给黄其森的问题，是一连串的。黄其森会认真思考并回答，以至于他总是会忘记那批问题中的另外几个，多次侧身让身边的全忠提醒。

与以往不同的是，这次媒体见面会上，黄其森与数位高管耐心地等在场媒体提完所有问题，并确保没有提问后才宣布沟通会结束。

散会后，黄其森没有如往常一样匆匆离开会场。他满脸微笑地满足媒体记者的拍照要求，并继续沟通了一小段时间。

对于媒体头条常客的泰禾及黄其森而言，一切都变了，又好似一切都没变。

自媒体“攸克地产”评价泰禾黄其森这次是“回答一切”。泰禾集团品牌线负责人说，黄老板回答一切，也代表泰禾敢于面对一切。

6月14日，入夏后的北京天空湛蓝，艳阳当照。

在位于通州的“中国院子”项目会议室，泰禾集团董事长携多名高管召开媒体沟通会，就近期舆论高度关注的问题进行回应。

将时针拨回一年半前，那是一个冬天，凌冽而肃杀。

泰禾集团董事长黄其森在中国院子里，与一小众媒体见面交流，描绘着宏伟愿景，“2018年泰禾集团的销售额要达到2000亿，负债降到75%。”

翻倍的目标犹如冬天里的一把火，引来关注无数。泰禾股价因它暴涨150%，一个月内从16.78元涨至43.69元；深交所因它向泰禾发去问询函，要求做出说明。

放在时间长河里看，那把火像是个分水岭，往前是高光时刻，并购不断，往后是愈来愈暗，高管动荡、裁员风波、债务压顶等。

时针拉回，2019年6月14日，同一个地点，中国院子里，盛夏时节，一切都恣意生长。黄其森又一次举行了媒体见面会，规模比上次略大。

这是他与泰禾休养生息500多天，首次主动出现在大规模媒体面前。自然，泰禾的债务现状、销售情况、货值储备、至暗时刻的心路历程等针针见血的问题，此起彼伏向他抛了过去。

早已做好准备的黄其森尽可能地开诚布公，还不时发出爽朗的笑声。他说，泰禾已经度过了危险期。因为与外界交流不足，导致泰禾被误读，“泰禾没有你们想象得那么差”。

长达三个多小时的交流，黄其森在反省，人才战略、管理欠缺、与外界沟通不畅等；也有闽商刻在骨子里的自豪与胆略：院子IP，坚定而精准的战略，能看准大势，2019年的“抢收计划”……

“做企业要心态好，宠辱不惊，好的时候不要忘乎所以，不好的时候不要怨天尤人。”阅尽千帆之后，黄其森与泰禾变得更加开放与包容，未来泰禾将品牌输出、小股操盘，与外界多交流。

危机已过？

当天14：30分，一身休闲装的黄其森准时踏入会场，挥手致意，他与新入职的副总裁全忠，肱骨之臣葛勇、CFO姜明群入座主席，媒体沿着会议桌坐满，四方围合，像极了平日里黄其森与众高管开会的模样。

简单开场白后，媒体抛出了第一个问题，毫不客气，“您是否觉得今年运势不太好？一个朋友买了北京院子二期，替他问一下，不会烂尾吧？”

这个问题潜藏着对泰禾资金链及债务的担忧，众人闻后皆笑，黄其森也笑意盈盈。

2018年年报显示，泰禾经营活动产生的现金流量净额139.31亿元，期末现金及现金等价物余额为115.58亿元；公司短期借款及一年内到期的非流动负债合计金额达574.28亿元，货币资金对此的覆盖比例仅为0.26，同时公司存货周转率、流动比率、速动比率同比均出现下降。

黄其森回答：“首先恭喜你那个朋友，买到就赚到。”此外，除了股价不能真实反映泰禾价值外，泰禾的运势还是不错的，“我没有感觉到有什么不好的地方。”

在黄其森看来，最艰难的时刻在2018年年底，但那已经是过去式。

过去的五个月，泰禾一直在积极去杠杆、降负债，成效显著。葛勇给出了数据做支撑。“泰禾现在的平均融资成本8.5%左右，去年年底短债574亿，已偿还180亿，还有接近300亿左右做了重新安排与去化，今年年底真正需要刚性兑付的金额大概不到60亿。”

不仅如此，泰禾还对未来两年内将到期的金融债务进行了安排，引入新的合作伙伴，与原来的合作伙伴贷款进行置换，在期限上做合理优化，并加大了中长期贷款。葛勇说，“接下来会看到，泰禾整个负债结构中，长期贷款占比会越来越高，短期贷款会逐步下降。”

另外一组现金流的数字，也令葛勇较为兴奋，2018年年底与今年一季度都历史性地实现了正值，这在泰禾发展过程中，较为罕见，“2018年年底经营性金额接近130亿，今年一季度经营现金流是正的120亿。”

看起来，黄其森带领下的泰禾已经趟过了生死界河？

迟到的自救

如果能早点做决断，泰禾处于舆论暴风眼中的周期也许不会如此漫长。事实上从去年年初之时，关于泰禾资金紧张问题就已曝出，而接下来的高管频繁变换，接连出走。再加上传出的泰禾裁员风波，泰禾舆论危机铺天盖地般到来了。

黄其森天生骄傲。他说，所谓“艰难时刻”他并不认为艰难，艰难是媒体写出来的。

数十年前，少年得志的黄其森15岁就考入大学，毕业后一直在福建省建行工作。1996年于福州创立泰禾集团，2010年泰禾集团借壳福建三农成功上市，成为当年国内唯一上市的地产股。

此前，泰禾珍惜自己品牌，独立操盘，走高端精品路线，很快在业内声名鹊起。黄其森对市场的执拗，却也让泰禾不得不面临一些陷阱。比如，北京的西府大院项目4年都不入市销售，对抗的正是北京的限价政策。

他在抗，想扛过这轮风波，就像上一次危机一样。

2012年，泰禾踏上了激进扩张的道路。2013年，泰禾狂砸195.3亿元在北京、上海等收下12幅地块。那时候，泰禾成为“地王”的代名词，被认为“疯了”。2014年调控轰然而至，泰禾资金链紧张、高负债高杠杆的新闻见诸报端。

不过，在中国房地产业从冰河时代到烈火烹油的快速切换中，泰禾扛过了调控期，不但化险为夷，还为后续快速地发展埋下了伏笔。这也成为黄其森觉得泰禾能把握住大势的佐证。

“那时花了800亿在北京、上海、福建拿的土地，2016年到现在1600亿元都拿不下来，当时有几个人看的懂？”

只是这次不能如上次那般幸运。连此前一路高歌的华夏幸福都未能幸免，先后出售项目股权寻求资金，又引入平安作为第二大股东。去年年中，泰禾终于踏上了自救路程，喊出“高周转就是利润，就是竞争力”的口号。

2018年年底，西府大院终于面世，以11万元/平方米的价格入市，远低于预期，一期迅速售罄。2019年春节后，泰禾北京发起“1号抢收计划”，多个项目联动，特价出售，迅速完成了100亿的销售额。

而在其他区域，泰禾选择出售项目股权，引入合作伙伴。同为在福建发家的世茂控股成为泰禾的合作伙伴，杭州、南昌、厦门、广州等区域的12个项目打包转让给世茂，其中广州的包括百万大盘。

黄其森评价这次合作“志同道合，门当户对”。

按照黄其森与泰禾的公开口径，其现金流状况得到极大改善，债务压力也趋于缓和。

激进到稳健

对于黄其森与泰禾而言，做出转让项目股权的抉择，是艰难的。黄其森说自己看开了，“社会分工不一样。”

他说，泰禾会以更开放，更包容的心态去做事情，比如说输出品牌，小股操盘，黄其森强调，“这并不会对泰禾带来什么影响，因为泰禾自主权益占了80%、90%，即使是稀释后权益还是非常高。”

下半年楼市的走向，黄其森并不乐观。此次泰禾能平稳落地，在他看来是得益于泰禾战略的精准与定力，这也是其自豪的地方之一。最能体现的就是拿地，只布局一线及强二线城市，“三、四线坚决不去，东北也不去，经济不好的西部也不去。”

数据显示，截至目前泰禾已布局20余座城市，“与我们体量相当的企业都进入了70个城市。”

“泰禾这次项目一拿出来，很多人找上门来谈，大家都流着口水。”黄其森说，最核心拿地拿对了，其他都好办。“如果地块在三四线，那没人会与你谈合作。”

另一件让黄其森自豪的是对大湾区的布局。“泰禾2015年就开始布局大湾区，现在有12个项目，而比我们靠前的企业，这一两年才进来。”

目前，泰禾主要围绕以北京、上海、广州为中心的城市群发展，“这三大城市群占泰禾土储80%左右，剩余的在福州、厦门。”

昔日的“激进分子”正在向稳健转变。

2016年，土地市场火热，“地王”频出，黄其森觉得势头不对，并按下了公开市场拿地的暂停键。在此之后的泰禾，转向合作与并购，进而控制土地成本。黄其森说，“我们已经好几年不做带头大哥了。”

2018年至今，泰禾自我调整，刨除、退掉不良项目的同时，未拿一块地。黄其森说，泰禾仍有6000亿货值在手，不排除后续还会转让资产，但规模不会如世茂合作这般大。

对于暂时缓过来的泰禾，如何重启拿地计划？黄其森说看每个区域资金回笼情况而定，更多的是一种控制。从城市层面看，将继续深耕现有的20余座城市，最多可能新拓西安、重庆、成都。

黄其森说，今年要完成1500亿元的销售额，去年完成了1300亿，是比较保守的。“我们更看重回款，希望不低于1000亿元，到今年5月，差不多回款400亿，还有200亿在途。”

自省与自豪

一年多没有举办过如此大规模的媒体见面沟通会，黄其森的变化感觉颇大。

比如，他不再提“赶超万达、PK龙湖”，而是要向优秀的企业学习，包括万达、龙湖、万科、恒大、华为等。

黄其森坦承泰禾管理有欠缺，“讲战略，泰禾是大学生，管理只能算小学生，因为发展太快，人才滞后，连长当团长用，团长当师长用。这个可能就是地产行业的人才现状。”

接下来，泰禾会沉下心来做管理，向管理要速度，要效益。黄其森举了一个例子，以前泰禾OA处理要十天半个月，现在如果当天没处理完，一次罚款一万元。“泰禾还是中小企业，不能有大企业的官僚毛病。”

此外，泰禾提出精总部，强区域策略，设置了北京、福建、广深、上海4大区域。黄其森强调，“今后更多的决策权放在区域上，要下沉到能够听得见炮声的地方。”

现金流、回款是考核的重要指标，“两次完不成任务，则自己走人。”黄其森说，严考核自实施以来，成效比较明显。

这种严标准还体现在金融机构的合作上。前年，泰禾都是放开来做，谁钱快便宜，就与谁合作，合作机构大约有100家。后来很多金融机构出问题了，泰禾也因此受到牵连。现在，泰禾只与10-20家达成战略合作，方便管控。

高管变动频繁、人才流失也是泰禾备受关注的话题之一。资料显示，去年以来，泰禾先后有九位以上高管辞职，当中不乏沈力男这样的肱骨之臣。黄其森解释，泰禾拥有20多位副总裁，有三五个变动很正常。

对于去年轰动一时的裁员，尤其是“禾苗生”被裁，黄其森回应称，确实处理得不够妥当，也暴露了招聘环节的不严格。他将裁员风波称为成长的代价，并再次强调了泰禾的用人原则，“985、211”高校毕业生是人才基础，“泰禾要做精品，做高端，人才水准不达标肯定难承担。”

黄其森还透露自己重点工作之一，就是看人、阅人。“底下的人才全是我自己谈的，对于人的投资是泰禾最重要的投资。”泰禾未来的人才选拔将以内部提拔与培养为主，“大家凭业绩说话。”

黄其森表示，现在泰禾的布局基本定下来了，人才也会相对稳定。

历经风波与掌声，有一点一直是黄其森每次提及都难掩自豪之情，那就是泰禾的“院子系”产品。比如，十年磨一剑的中国院子终问世，奠定了泰禾产品的基调，并成为其核心竞争力。

黄其森内心极富理想与情怀，新中式风格建筑在他看来是复兴中国传统文化；而多元化布局医疗、教育，则是泰禾对社会最好的回馈，并且泰禾做好了五年、十年不赚钱的准备，“只有这样才能做好医疗与教育。”

而医疗、教育，也是泰禾未来十年锚定4亿中产做好细分市场的发力点。黄其森说，“中国最大的潜力就在内需与消费升级。”

黄其森说，这将是泰禾未来新的“护城河”。