地产精耕来临：从单机到场景时代

地产行业正在迎来一个全新的精耕细作时代，地产商的逻辑得开始转变，否则，将有如停留在单机时代的史前生物，逐渐被揭开序幕的“场景时代”给淘汰。

从近期动作频仍的地产商，便可窥知一二。

6月10，世界五百强地产巨头绿地控股与全球化AI+IoT平台涂鸦智能宣布签署战略合作，未来，根据合作协议，涂鸦智能将利用其AI+IoT平台为绿地赋能，对地产从建设开发到运营管理的全产业链进行智能化升级，加速探索智慧地产发展，宣告开启两家行业头部公司的跨界合作。

这不是第一次地产公司宣布和科技公司跨界合作，例如地产集团鑫苑去年便宣布和腾讯合作，碧桂园甚至成立了机器人公司，动作频频。但绿地和涂鸦智能，却是一线房地产公司首次与AI+IoT领域的独角兽公司达成如此正式的战略合作，意味着最新的智能技术将和传统产业发生深度合作，并为用户带来智能家居的新体验。

为什么科技在地产行业中的角色日益吃重？这得先从地产业这几年来的变化说起。

首先地产行业已经从增量市场转而成为存量市场，2018年底，商品房销售增速降到了12.2％，2019年甚至有可能降到个位数，房地产行业的市场容量在2018年达到了12.64万亿的规模，13万亿若拉长时间维度，可能是国内房产市场的天花版。

这是市场因素，除此之外，回归房产商本身，利润率正在不断下降，过去野蛮生长的黄金年代已宣告结束。根据赛迪产业地产研究中心的研究，房地产企业高周转目标导向的销售难度增加，利润空间不断降低。同时，我国房地产百强企业行业集中度进一步提升，市场竞争更加激烈。

而绿地身为唯一一家国内进入世界五百强企业的多元化地产集团，自然也注意到了这个趋势。这也说明了为何绿地控股在双方的战略合作签约仪式上，出动了绿地集团董事长、总裁张玉良，绿地集团执行总裁、绿地金融董事长、总裁耿靖等高层领导参加了活动，表达对该活动的重视。

根据合作协议，涂鸦智能将利用其AI+IoT平台为绿地赋能，对地产从建设开发到运营管理的全产业链进行智能化升级，加速探索智慧地产发展。

涂鸦智能是一家相对年轻但已相当全球化的AI+IoT平台公司，以超100亿元的估值入围胡润研究院独角兽榜单，最新已完成2亿美元融资，投资人包括中金、NEA等知名机构，旨在通过连接消费者、制造品牌、OEM厂商和零售连锁的智能化需求，提供一站式万物互联的解决方案，已成长为AI+IoT领域的头部公司。

根据双方的设想，涂鸦智能将为绿地提供从建筑底层智能化到日常运营精细化管理的一站式全屋智能SaaS解决方案，同时提供接入第三方应用能力，将冰冷的建筑变成一个智慧地产生态体系内的万物互联，让冷冰冰的建筑开始有连接和有温度。

让建筑有温度：从单机到场景

为什么让建筑有温度越来越重要？传统的建筑都是冷冰冰的，小区与小区之间，楼房与楼房之间，房间与房间之间，电器与电器之间，都是单机模式。

在房地产爆发的年代，卖房就是硬道理，当总有一天房屋这种基础设施的价格会变得相对统一，同一个地区的楼盘，如何卖得更好？如何让还没有入住的业主感觉到你家的楼盘是与众不同的？

这便成为了地产商思考的问题，单机时代的同区域房价拉不开差距，但如果和这些建筑，以及这些建筑的主人，甚至主人家的电器发生连接，这不就有了更多想象空间？

亿达研究院院长王财因而认为，产业地产经历了从“关注产品”到“关注人”的变革。

我们先说第一层连接，建筑的连接。

目前主流的房屋交付方式不外乎毛坯房和精装房，业主购买之后再进行装修，这便是目前的房屋标品。

涂鸦全屋为地产商提供智能家居方案配置中心，方便管理所有项目工程，一键管理所有建案，甚至可以做到最快10分钟内局域网下完成单户施工，施工时无需连接网络，将传统的房屋交付变成智能化的房屋交付。

当用户购买新房后，他会发现房间里已经是智能家居标配，突破毛坯房或者精装修，晋升到智能房级别。在如今体验为王的时代，这种智能体验将提升用户对地产商的产品亲和度和满意度。

再说第二层连接，开发商和小区业主的连接。

现在的物业管理多数基本上靠喊，靠敲门与业主发生连接，这属于石器时代的打招呼方式，房间都已经智能化了，物业和业主之间的关系必然也需要通过智慧小区系统来升级。

小区需要智能化管理的开放应用平台，引进在房产管理、物业管理等细分领域的合作伙伴，提供包括物业管理系统、道闸系统、梯控系统等种类齐全的第三方应用程序，帮助地产商更好管理整个小区的数据，形成基于信息化管理形态的智慧小区。

第三层连接，帮助开发商主动和业主发生连接。

通常情况下，一个小区建完交付完，地产商就和客户失去了联系，物业可能也不是自己的，交付完就没事了，只赚了第一道房子的钱，没办法做后续的客户经营，而这些客户都是具备超强购买力的精准用户。地产商因而着眼于透过智能家居App上架其自有商品，开设地产服务商城，例如：比如维修服务、生活服务、卖生活用品等等。

并且透过App和智能设备获取大数据，分析用户习惯和设备，“精耕细作”用户，深入挖掘用户的变现潜力，开启地产的精耕时代。

地产商一旦通过上述诸多连接和业主建立好有温度的沟通后，这种连接和信任关系建立，便可以创造新的流量入口，可以和住客发生更长远和持久的联系，同时也天然解决了生活服务难以触达的最后一公里的难题。

第四层连接，业主自己家的智能家居连接。

在不同的场景，比如起床、上班、下班等场景里，你可以通过语音的形式和家里电器发生连接，空调、音乐、电视、冰箱，都可以不通过动手来进行工作，并且横跨不同品牌。

例如房屋接入涂鸦的智慧全屋方案后，基于开放的涂鸦智能平台，优选30000余款多品牌、全品类、高性价的“Powered by Tuya”智能硬件产品，涵盖市场主流的知名品牌和品类，让终端用户在丰富开放的产品中获得更多选择和最佳搭配，将传统互不关联的设备通过手机连接和管理，实现对自己家里真正的智能化管理。

看完上述四个智能化改造和连接之后，是不是有一种房子从诺基亚进化到苹果手机的感觉？

从功能手机到智能手机，从大电视机到轻薄的智能联网电视，改变说来就来，智能化说到就到。

如今智能化终于来到了人类最值钱的不动产。虽然目前绿地和涂鸦刚刚签约，但却让外界充满了期待。

年轻人是互联网的原住民，更是移动互联网的重度用户，当他们习惯了使用手机操控一切的时候，智能化家居势必也会受到年轻人的欢迎。

这也反映了绿地的远见和格局，选择与平台型企业合作，从底层支撑平台开始布局智慧地产，并且率先开始在房地产行业发起智能地产革命。

涂鸦的野心：万物互联的OS操作系统

听起来这不就是一个超大的家庭OS操作系统吗？

电脑有Windows操作系统，手机有iOS和安卓操作系统，汽车上目前互联网汽车有特斯拉为代表的Tesla OS控制系统，最后还剩下一个单品价值最高的房屋，房屋有没有可能也有操作系统？

涂鸦的目标，就是想连接上下游一起成为一款智能家庭操作系统。

一方面，涂鸦智能目前已累计连接上万家全球企业，产品覆盖电工、照明、安防、大家电、小家电和传感器等各个品类，提供“Powered by Tuya”产品供用户选择。

“Powered by Tuya”是涂鸦智能对所赋能产品输出的一个技术赋能标签，拥有该标识的产品可连接至涂鸦云，实现智能家居跨品牌互联互通。涂鸦智能已通过“Powered by Tuya”为软银、联想、长虹、美的、TCL、奥克斯、海尔、格力、创维等国内外各大品牌的智能设备提供技术支持，并实现产品间的互联互通。

另一方面，采取和绿地这样的开发商合作，将智能技术赋能房地产业务，用软件服务用户，同时帮助地产商精细化运营用户，帮助开发商提供更多智慧增值服务。

所以，你可以理解涂鸦是一家连接两端企业集群的万物互联智能化平台。他要做的事情是连接更多家电企业，同时将智能化能力和开发商等合作，帮助双方对接，实现智能联网，同时打造万物互联操作系统。

你会发现，这个操作系统可以接入任何物体，也可以应用在任何空间，住房、办公室、酒店等任何单机空间。

涂鸦这是在下一盘大棋，充分说明了技术如果不与产业两端结合就是空中楼阁。

TMT科技公司和传统产业结合的例子也非常多，比如微信支付和支付宝赋能线下零售店，传统餐饮在美团、饿了幺等公司的赋能下提高效率，都证明了传统产业是技术公司最好的落地平台。

也许在未来的某一天，传统产业与互联网技术结合以后，两个行业便自然融为了一体，并不存在所谓的互联网公司和传统线下公司。

那个时候再回过头来看绿地和涂鸦的战略合作，可能是地产智能化历史的一次开端和标志性事件。