陶红兵：全国17万个老旧小区改造需要政府、企业、居民多方努力

腾讯房产北京7月13日消息 （陈梦琴）上半年，房地产市场受调控、融资收紧等因素影响，整体低迷，行情起伏较大。

7月13日-14日，中经联盟在京主办以“机遇·策略·进化”为主题年中盛典，探讨行业趋势，聚焦发展关键问题。腾讯房产作为主办方，全程报道本次会议。

愿景集团董事长陶红兵带来他的演讲主题《老旧小区的物业管理痛点和解决思路》。从关注新房营销、定位、策划、顾问，到关注城市更新与老旧小区改造，陶红兵表示，他的身份变化也是房地产这个行业的缩影，从增量到存量，从开发转向服务。

据陶红兵介绍，存量市场有以下几大板块：存量交易、存量运营、存量管理、存量更新。而愿景集团主要关注城市更新和租赁住宅的投资与开发，其中包括老旧小区改造，“成立一年以来，我们发现老旧小区比想象中的大，比想象中的破，问题比想象中的还多，但商机也很大。”

陶红兵列举了一组数据，全国大概有17万个老旧小区，北京有1678个老旧小区，北京存量住宅有5.47亿平方米，包括公房（以前国管房以及企业盖的统建房）有2.3亿平方米，平房2100万平方米，这两个业态占北京住房的45.5%，北京的保障房约有9576万平米，占比17.5%，真正的商品房约有2亿平米，占北京住房面积的37%。

陶红兵表示，老旧小区改造的痛点之一就是没有电梯、没有物业管理，这让小区治安、楼宇安全、消防、停车、上下楼、物管，充满隐患。另一个不能忽视的社会问题是，老旧小区有很多独居老人，随着年龄的增大，他们的养老也是一个巨大的难题。

此外，政策也是一个问题。一个老旧小区改造的项目中，政府可以做市政配套与消防治理，但很多内容还是需要企业投资来做，“加电梯，停车场，怎么加，加在哪儿？空地与绿地怎么改造？怎么回收投资？废弃的锅炉房用地如何利用等，政策上，这些都是空白。”

陶红兵表示，每一寸土地、每一个设施都是为小区的居民所服务的，如果在现在的条件下能改变一些它的功能，为居民服务，是非常好的一件事。这不仅需要企业做很多工作，也需要政府给予政策支持来突破困境。

现场，陶红兵针对老旧小区改造提出了他的商业模式。他以愿景举例到，愿景出资，把老旧小区的独居老人迁到养老院，而老人把房子托管给愿景，十年或者更久，愿景进行改造更新，然后出租，“把原来错配的人群进行适配，把原来错配的功能、不完善的东西进行适配。”

陶红兵表示，通过这样综合的治理、置换，既改变城市面貌，解决了很多隐患，又能老人安心养老，同时房子产权没有变化，子女更安心，通过十年运营，资产上升值，收回投资，“这是多方获益的事情。”

陶红兵再次强调，做好老旧小区的改造，需要政府、企业和居民三方付出努力，无论社会责任还是模式创新，还是平台化合作，都是从城市运营的角度来做这项事情。