吴浪雄：政策周期下房企应聚焦净资产收益率

腾讯房产北京7月13日消息（伍振国）上半年，房地产市场受调控、融资收紧等因素影响，整体低迷，行情起伏较大。

7月13日-14日，中经联盟在京主办以“机遇·策略·进化”为主题年中盛典，探讨行业趋势，聚焦发展关键问题。腾讯房产作为主办方，全程报道本次会议。

明源地产研究院副院长吴浪雄在作“新政策周期下的房企战略破局之道”主题演讲时指出，当前不同规模类型的房地产企业都面临政策调控影响，企业发展面临新的问题。对此，吴浪雄表示，ROE指标是用来衡量一个企业投资效率最有效、最直接的指标，企业可以从土地、存货周转率指标、权益成数等维度出发，聚焦主业发展以应对市场起伏波动。

吴浪雄表示，当前中央政府对房地产的政策是从原来地方政府的微观决策转变成中央政府为主导的宏观决策，此外还呈现严控慢松、精准调控、产业共生、城市共生等市场常态。

市场的波动带来企业之间竞争加剧，行业天花板可能逐步显现，未来企业需要往运营方向发展。吴浪雄透露，当前很多地产企业面临一种现象是“生存不易，拿地不易，盈利不易，周转越高，亏损越多”的局面。比如，万亿规模企业在战略层面上已经发生了质变，规模肯定不再是他们最核心的追求，不再是核心的目标，不再是从更多规模，要更多的钱、要更多的投资。此外，从增量市场转至存量市场确实是趋势，跟随城市的发展，享受城市发展的红利，往往成为这一类企业在接下来生存很重要的一个法宝。

“千亿房企耐力比爆发力更重要。在过去两年时间里，确实有一批企业爆发力极强，三四年时间，今年翻番，明年翻番，后年再翻番，这确实是过去三年时间里，市场给的一个机遇，但对于现在来说，千亿和准亿企业，一方面需要适度规模。”吴浪雄分析称，从原来单维冲规模变成更多维度的均好，不管质量，还是利润，还是资金安全等等。要从原来全面布局占领更多城市角度，往区域深耕层面上进一步落实。

吴浪雄还表示，很多企业过去的范地产转型，已经出现了或多或少的问题，现在重新聚焦主业的趋势比较明显。

吴浪雄透露，未来企业聚焦“ROE模型”这一财务指标。“不是想看它的财务数据，我们认为ROE指标是用来衡量一个企业投资效率最有效、最直接的指标，我们也不去分析这个企业究竟净利润多少，总资产周转率多少，我们就分数一个点，究竟企业做哪些事情能够提升ROE，做哪些事情是正向影响ROE？比如要提升净利润率做哪些事情最有效，要提升总资产周转率哪些最有效？”

吴浪雄表示，当前中国地产公司大部分地产企业如果利润率高的话，无非就是土地、影响存货周转率的核心指标、权益成数这三个维度。

他建议，不同城市土地溢价情况不同，企业合适进行城市能级的区隔或下沉，能够提升利润率，当然这就考验企业内部研判能力、数字采集能力。而.收并购，也是能够平抑地价很重要的模式，再者是企业的品牌溢价以及制度选择，“能不能把所有人的活力激活起来，以利润方式进行相应的考核。”

吴浪雄说，地产企业应当聚焦运营周期能不能提效，回款周期能不能提效，货值缺口能不能快速找到。“不是一定要高周转，而是是否具备能快能慢的能力，窗口来了立刻快，窗口走了立刻慢下去。”

此外，“负债率是越高越好还是越低越好，我们理解是负债率要随行就市，如果行业上升期负债率快速把杠杆放上去没问题，如果下行期还放杠杆。”

基于以上的分析，吴浪雄认为通过品牌溢价、价值链的协同提效、内控降本提效、可周转前提下的快回款等举措可以有效提升企业ROE水平。“认清政策的逻辑。政策的逻辑更重要，顺势而为，不要逆势而为。”吴浪雄最后建议道。