唐燕:城市更新不是“整治更新”,需从设计实践入手
来源:腾讯房产发布时间:2019-07-13 16:00
腾讯房产北京7月13日消息(赵宇)上半年,房地产市场受调控、融资收紧等因素影响,整体低迷,行情起伏较大。
7月13日-14日,中经联盟在京主办以“机遇·策略·进化”为主题年中盛典,探讨行业趋势,聚焦发展关键问题。腾讯房产作为主办方,全程报道本次会议。
13日下午,2019中经联盟年中盛典城市更新创新峰会——《唤醒活力,重构价值》论坛在新国贸酒店如期举行。
清华大学建筑学院副教授唐燕表示:“城市更新的制度建设是一个很复杂的话题,城市更新重要到什么程度?例如:深圳在去年年底出台了一个政策,我们的城中村以后不再拆了,只对它做整治,以及支持人才公寓建设,所以村民走上了街头,说我们要做更新,不要整治。”
上海一直在用政府推动和带动试点型的城市更新项目。当我们以前的规则都是应对增长型的规划的时候,现在需要确立一些新的规则,城市更新的制度。而这种规则的建立,我理解有两种很重要的趋势:一种顶层设计,从上到下的法规体系建设。第二种通过从上往下通过多种探讨形成的新的规则。
唐燕表示:从顶层设计来看,广东、深圳、上海出台的办法,它们是走在全国前列的。台北在1977年就有专门的都市更新科。香港也有自己的市政重建局和重建策略。种种经验表明,在很多先期完成城镇化进程的地区都开始了城市更新的制度建设。
举例来说,广州是通过旧城、旧厂、旧村改造来实行的。建立了第一个城市更新局,今年城市更新局因为在自然资源部,国家机构改革的原因又进行了侧并。深圳把城市更新按照拆改的力度,从综合整治、功能改变、拆除重建做要求。上海出台城市更新实施办法,主要针对政府认同的城市更新的类型。
我国成立的城市更新专项资金,可以申请和使用,一些没有确权的历史用地可能需要有一些地价补偿和其他的方式进行确权。公用用地变成文创,还有保障性住房,我们熟悉的容积率转移,如果功能改变了是不是可以补交功能上的差价?我们在政府管理,地产商参与这些项目都是极其重要的,只有知道规则,才能让工作得以推行。
唐燕表示:“一旦城市更新变成不是大面积空间,而是微小空间的时候,要求各个方面的角色都需要转变思维。我认为现在已经到了规划设计走下神坛的阶段。这个城市更新制度的建设应该正在路途中,我们依然还有很长的路要走。所有人在工作中碰到的难点,也就是这个更新需要创新的点。”
以下为唐燕演讲实况:
唐燕:我今天想跟大家分享一个话题,是城市更新的制度建设。这是一个很复杂的话题,因为制度说白了也简单,就是一个规则,我们做更新应该有什么样的规则?为什么要把城市更新当成这么关注的话题?这里展示的从05年到10年,五年时间上海建设用地增长的情况。可见当没有更多的新用地来做开发的时候,城市更新就变得特别重要,这是未来的重要的话题。
上海一直在用政府推动和带动试点型的城市更新项目,这里展示的浦东做的缤纷社区。所有这些都是一个影子。我想说的是当我们以前的规则都是应对增长型的规划的时候,现在需要确立一些新的规则,城市更新的制度。而这种规则的建立,我自己理解有两种很重要的趋势,一种顶层设计,从上到下的法规体系建设。第二通过从上往下通过多种探讨形成的新的规则。
从顶层设计来看,广东、深圳、上海出台的办法,它们是走在全国前列的。我们看看台北在1977年就有专门的都市更新科,有自己的台北都市更新办法。香港也有自己的市政重建局和重建策略。种种经验告诉我们,在很多先期完成城镇化进程的地区都开始了城市更新的制度建设。
这里有一个图,我觉得可以把这个体系做一个简要的归纳。比如说广州是通过旧城、旧厂、旧村改造来实行的。建立了第一个城市更新局,今年城市更新局因为在自然资源部,国家机构改革的原因又进行了侧并。广州做全面更新的时候,它有两种类型。深圳把城市更新按照拆改的力度,从综合整治、功能改变、拆除重建做要求。上海出台了城市更新实施办法,主要针对政府认同的城市更新的类型。有一个区域评估和公共要素清单是很有特色的,在更新过程中通过公共设施和评估,纳入土地出让合同得到更好的补足。
这张表可以更清楚的展示在过程中,从编规划、政府和市场关系都是怎么不断地进行演变的。这个过程很波折,但是这种探索又给我们提供了很多城市更新的小的工具箱,给我们遇到的困境可以做破解。我们成立的城市更新专项资金,可以申请和使用,一些没有确权的历史用地可能需要有一些地价补偿和其他的方式进行确权。公用用地变成文创,还有保障性住房,我们熟悉的容积率转移,如果功能改变了是不是可以补交功能上的差价?我们在政府管理,地产商参与这些项目都是极其重要的,只有知道规则,才能让工作得以推行。
但是这些规则在不同的城市又是不一样的,或许刚才说的三个城市更容易找到答案,但是可能在北京做项目可能都没办法找到支持。有三个工具箱,一个是产权,办工业用地,产权可以分割吗?小产权可以融合吗?可以从别的业主方转移到开发商手里吗?以前工业用地50年,现在20年吗?还有用途的调整,我们的798改成文创,功能怎么得到认定呢?在北京还有很大的平静,容量的变化,当你做更新的时候,如果做一些拆除改造,机会从哪里来?目前很多机会都是通过扩容实现的,不扩容只扩品质可以实现吗?三种工具箱都决定了将来更新的方向和走向。
我比较早的关注城市更新制度建设的研究,所以也得到了很多机会去很多地方讲。后来我们给北京市政府写了建议,北京市是不是应该出台自己的城市更新政策。市长给了回复,一个批函,这个对北京来说的确很重要,应该要研究,或许在不久的将来会出台。我们还把这些非常详细的资料进行整改,今年这本《城市更新制度建设》的书可能会出来。如果您感兴趣的话希望给到大家,听取大家的建议。进行交流和学习。
刚才讲的顶层制度设计,下面结合我自己的实践,讲一下基层创建的工作。一旦城市更新变成不是大面积空间,而是微小空间的时候,要求各个方面的角色都需要转变思维。我自己认为现在已经到了规划设计走下神坛的阶段。我自己也参加了雄安和副中心。包括我现在在海淀和北京的朝阳担任规划师的任务。
如果看民众的反馈,民众发布的北京市的《城市设计导则》,普通大众也关注规划。不要围栏,不要大马路,能够识别的空间等等。
我跟大家分享三个小案例,这些案例都是对我自己在工作上有很多启示。一个是老旧小区,一个是广场改造,一个是社区的口袋公园。
第一个老旧小区的改造,最开始政府让我们做的项目,它们去说服公众,然后我们改造完了就可以。我们前面做了很多居民参与的工作,问卷、深度访谈、敲门入户,冬天的时候写春联,看看哪个是喜欢和不喜欢的空间。通过这个过程颠覆了我对过去工作方式的理解。因为为了满足政府的进度要求,我们已经做完了一些规划,可是居民给我的反馈,首先我关心这个老的房子的加固,基础设施的改善是第一位。第二位,你不要告诉我把停车都不管,提供更多的绿地,我要停车,我现在有的停车位一个不能少。我关心周边的环境给我解决了,我没有路能够进入小区,前面的酒店老有人在那儿呕吐。然后告诉我你能给小区提供更多的公共绿地和活动空间吗?我们给一个老的职工单位,住房总管理公司做的设计,我们放弃的高大上的绿地空间设计,这是典型的小区中间完全用熟悉的户型图做停车位,停车走了以后可能被公众识别和使用的空间,甚至可以认为这是一个没有设计的设计。但这就是我们改变工作方法,得到的一个结果。
在小区里我们发现了一个夹缝空间,我们很喜欢这些树。可是高大上项目依然没有得到居民的支持,最后用最少的钱做了墙面的粉刷,让住总对每个房间的体验做呈现。墙还是那个墙,柱子还是那个柱子,但是重新唤醒了我们对社区的凝聚力,这是我们重新改变思维的设计。
下面一个项目是奥林匹克广场,是整个片区特别仅有的广场。我们做了下雨天,晴天,从早到晚的居民活动观察。我们也做了很多访谈,给了我们一个逆向思维,我们的参与什么时候变成了大妈的参与?除了广场舞,这就是老人打牌的空间。我们提出了五个一的策略,提供一条跑道,全年龄的人可以错峰的使用,下班了以后可以跑跑步。整个空间最后变成了这样,不再去把景观设计的多好,我们甚至不在乎将来这个空间真正呈现出来的景观什么样,也许这些点子就是规划的最重要内容。
最后一个是口袋公园的改造,我们在紫竹院有一个爱紫竹的活动。我们当时对于小学门口的广场做了一些参与式的设计,第一步做的设计就是请孩子画画,设计师从当中提取灵感。后来我们想这个工作是不是还可以再往前迈进一步?首先我们要有社工的组织进来,帮助和孩子们做团建,我们要带他到场地测绘,让他的想像力不是天马行空,而是认识和规划这个场地,再教给他们小树和小苗的最基本绘图语言,最后进行设计。这个时候我们已经把绘画设计变成了一个过程,其中的价值已经超出了以前对蓝图式规划的理解。
最后,我还想再跟大家分享最近我们做的一些工作。因为我们受朝阳区的委托给43个街区和办事处做梳理,街道的整治、问题和难点。这里有些问题是非常值得分享的。我们政府看起来有些运动式的往下投入资金,从刚才的汇报当中可以看到,开始培育很多基层的经验和做法。第一步是项目导向型的,如果您在北京做过项目可以知道政府现在主要的口有城管优美大街环境整治的,老旧小区整治的,加固、外保温,还有民政部推进的一户一表的工作。小到几十万,大到几千万,甚至上亿。这种项目带动是缺乏统筹思考的。跨部门的沟通非常困难,你动一个要跟园林打交道,要跟交通打交道。自从政府搬到通州之后,如果获得一个产权的地区图对街道来说是非常难的。我们最敏感的就是产权和权属问题,对政府来说改一条路,如果是市和区管的,街道可以做吗?像我们在劲松做了很多探索,我要改存量的空间首先能改变它的功能码?改变功能以后可以运营吗?所有这些问题都很难得到答案。甚至后期维护的话题,也许厂商承诺可以修建保证十年,可是十年之后呢?会成为政府的包袱,还是物业通过持续收费运营下去?公共服务设施现在最难做的就是林地效应的,对政府来说垃圾处理厂和收集厂。一些很好的想法,对存量空间做改造,如果没有政策支持是非常难的。还有特殊街巷的问题。
在汇报的同时又抛出这个话题的本源,在制度建设上非常重要的,如果有相应的规定回答这些问题,我们的更新工作就能很好的往前迈进。
我跟大家分享的内容可能重点就在这些,我想说这个城市更新制度的建设应该正在路途中,我们依然还有很长的路要走。所有人在工作中碰到的难点,也就是这个更新需要创新的点。谢谢大家!
主持人:唐燕教授从基层视角出发,从设计实践入手,与大家分享了城市微更新中的设计体验,希望给大家带来启示。