王谦：中国经济正转型 外资疯狂涌入存量地产

腾讯房产北京7月13日消息（宋云龙）上半年，房地产市场受调控、融资收紧等因素影响，整体低迷，行情起伏较大。

7月13日-14日，中经联盟在京主办以“机遇·策略·进化”为主题年中盛典，探讨行业趋势，聚焦发展关键问题。腾讯房产作为主办方，全程报道本次会议。

13日下午，2019中经联盟年中盛典城市更新创新峰会——《唤醒活力，重构价值》论坛在新国贸酒店如期举行。

全联房地产商会城市更新和既有建筑改造分会副会长、盛煦房地产投资董事长王谦先生为现场的嘉宾带来了《存量地产的新玩法–资本助力轻重并举》的主题分享。

王谦首先介绍：“简单的说，我们是做具有改造价值的存量物业的资产管理，或者投资与管理。中国经济正好处在转型，也就是在这个阶段，我们碰到一个非常好的商机。由于过去的增量飞速发展，野蛮发展，恰恰让很多物业它的用途已经跟今天的城市规划、城市机理不符合了。”

对于存量地产，从资本角度更多的是外资，尤其从今年开始很多的境外机构投资人“疯狂涌入”，尤其是一线城市，上海、北京的存量地产投资，王谦表示：“这是我们亲身经历的。包括新加坡的主权基金，包括一些韩国的教师养老基金，包括保合信，这些大的机构都已经进入，而且就是要投资。它们平行的比较以后，在全球做资产配置的过程中，它们很清楚的看到，而且研究中国的纵向经济发展以后觉得这个时间点应该是他们进入中国，去持有核心资产或者目标资产的最佳时机。这是资本层面的行业变化。”

最后关于企业模式，王谦认为这也是一个拐点：“如果跟其他行业比较，包括互联网行业和增量比较。传统的模式大家知道都是成立公司，这是非常集中的管理模式。我个人跟大家分享，我觉得从现在开始，在传统行业必须有意识的做去中心化的，利用我科技方式的颠覆性转变，通过去中心化，打造生态圈来更有效的参与行业实践，也就是在企业管理模式上面一定要突破前面的固有方式。”

王谦：各位嘉宾，下午好。我现在有点紧张，因为前面谈的话题都非常有社会使命感、责任感，有专业度，一个有所谓专业背景的人跟大家谈一点很细节的。

前面两位嘉宾一个是谈到整个城市规划、都市规划角度，给大家分享了城市更新的历史沿革，以及我们现在面对的机遇与挑战。唐老师都是校友，比起来我们就显得做的事情好像很微小。应该是从城市更新的制度建设，它的有序性，怎么去研究通过城市机理的管理，能够把城市更新做得更加环保，更加有效率，否则会出现杂乱无章。而且也跟我们分享了非常好的案例，在公共空间城市更新的实践，让我感受到以人为本真是符合我们清华建筑系的要求。我们要实用、美观。

我想借这个机会，我也临时创新一下，因为不能再循规蹈矩，想跟大家分享从企业与市场层面的感受。通过前面将近四五年的实践，我做了什么，引出我个人认为从这个点往下，在企业、市场层面的机遇。因为不知道今天听众都是什么背景，只好先斗胆跟大家分享一些。

咱们聚焦到企业与市场层面。这个论坛时点特别好，因为我是从13年底，14年开始从企业实践的维度参与到城市更新，从一个做了很多努力的开发商，从13年底、14年转型，结合我们看城市发展的规律，以及中国当时一线城市所处的状态，我们认为城市应该进入城市更新了，尤其是一线城市。为什么这个时间点是很好的契机？从企业市场的层面分享。

过去四年半，我是跟15年1月1号，我跟我的老的合作伙伴，美国华鹏基金成立了盛煦房地产，当时的定位在上海、北京一线城市对焦，以中高端的长租公寓为新业态的资产投资、收购、改造、运营。我讲的非常实际的，就是企业做什么。在当时回到15年初或者14年底的时候，我相信几乎没有什么开发商或者资本方会聚焦在一线城市寻找旧的物业，进行重新定位、收购。根据新的定位，我们制定收购价格，收购下来进行新的改造，然后进行运营，实现在资产层面的更新。

我们的切入方式，因为在那个市场环境和政策环境下，我们认为必须用自己的钱去把这条路趟出来。我们当时选择的是重资产的模式，原因很简单，就因为你不掏钱就没人会跟你合作，这是我们当时进入的敲门砖，用资本进入到一个当时来看应该是没有很多人关注的领域。而且在那个环境下，我也根据多年的创业经验，我知道你不可能期盼通过专业化资源的整合，能够把一个事情做好。像在增量行业，其实开发商自己什么都不需要做的，资本有人提供，设计有人做，开发有人做，销售有人做，物业有人做，开发商就是资源整合商。但是回到当时如果做存量地产的话，在14年底、15年的时候，就像20年前的地产行业，你是没有这些专业的团队给你提供服务的时候怎么办？我们只好自己做全产业链条的打造，我们自己具备了投资管理。

当时第二点创新，会15年或者14年底，我们是一家小而全的公司，我们的团队可以跟投资人搞投资，又可以自己搞定位，又自己搞改造，自己还要搞运营。我们其实在当时定的用全产业链的功能，我当时想才能真正的启动这个企业。

第三，当时的一个创新。中国从几年前开始大众创业、万众创新，我个人表达一个观点，慎重一点，我创业了二十多年，我太了解创业，如果以后谁要跟我了解创业的事，我可以跟大家分享。创业如果那么容易的话，我相信大家都不会到别的公司工作了。我恰恰是没有别的能力到别的公司工作，所以只好被动创业，我递简历没人要我。我们创业肯定是有初心的，有个愿景的，要把这家企业做起来，有一个目标。但是在过程中要不断调整自己最初的想法。

刚才我讲到成立盛煦房地产的时候，就是做中高端长租公寓为主要业态的实践。但是过程中我们发现，你买楼怎么可能像我们要的一定做中高端长租公寓呢？而且中国由于过去二十年的野蛮生长也好，飞速发展也好，恰恰在规划上面不像国外做的这么有序，你很难找到资产就是做你想做的业态。最后你们会看到，当我们有40多个物业在北京、上海以后，在上海有40个物业，我们真正尊重每一个资产它的现状，它的环境，最后我们为每个资产量身定做它内容。

其实我们就是做具有改造价值的存量物业的资产管理，或者投资与管理。原因很简单，就是因为我们中国经济正好处在转型，也就是在这个阶段，我们碰到一个非常好的商机。由于过去的增量飞速发展，野蛮发展，恰恰让很多物业它的用途已经跟今天的城市规划、城市机理不符合了。第二个，由于互联网，尤其是移动互联网，加上马上要面对的5G，已经颠覆了人们的生活方式，这两个加起来就碰撞出一个非常好的，在资产层面的商机。

我把从15年一直到2017年，在中国我们只能做与政策相吻合的。我一直说这一届政府是在我做这个行业，因为我一直做地产行业，从读书到现在没离开过。我看到过一届让我最受感触的。第一点，这届政府非常尊重行业规律，我只说我们的行业，从15年就意识到城市更新的重要性，所以通过出台各种政策来引导，各级政府要重视和发展城市更新这块。第二，超强的执行力。因为我们有比较，以前我们做开发的时候，一个国务院的政策、中央政策，最后到了某个城市，三四线城市基本全部改头换面了，这届政府至少在上海、北京的体会，国务院的政策到最后落实的时候真的是一层一成能够在最短的时间内，最准确的落到可执行的层面。

时间关系，我先跳过跟中美的比较和面临的挑战。

我们结果四年本的实践，这是四年半的大事件表。经过四年半，我们在上海已经拥有了40个物业，在北京有4个物业。其中有一半以上是四年多以来收购来的，另外一半比较大的部分都是通过租赁租下来的，因为是政府的物业、国有的，不能卖，一卖就出问题。还有一些是市场化租赁。当然它们处在不同阶段，运营阶段、改造阶段，有的刚刚收购。我们形成了非常细分的行业里面，在上海应该是比较标杆的企业。整个的收购实际投入成本，改造规模已经达到了将近100多亿人民币。

在这个点上，刚才大家知道我们当时是怎么开始的，我想跟大家分享，我看到了再往下走，在我们这个细分行业新的商机。刚才我提到在15年初的时候，14年底采取了重资产、全价值链，以及不断地调整我们的商业内容，能够走到今天。再往下走，我们看有什么好的商机呢？一个是细分行业的商业模式。现在如果再做细分行业业务的话，就不能再按照前面的做法，我们要有能力去改变自己的固有思维了。现在这个行业的商业模式已经进入到可以专业化、细分化的阶段，我们看到了很多在不同内容上运营商已经像雨后春笋一样出来了，创业办公、联合办公也好，我们不需要再具备很强的运营能力，而且你也不可能跟它们进行抗衡。因为它们在过去四年半、五年已经形成了很专注的核心竞争力。

第二，从资本角度。我们接触更多的可能是外资，当然现在谈这个更好。因为大家知道也就是从一两个礼拜以前，当然由于很多原因，确实下半年我相信地产行业国际基本面会非常有挑战。当然我们不是趁人之危，我们一直跟外资合作，我们看到在资本层面，尤其从今年开始很多的境外机构投资人，我可以用“疯狂涌入”，尤其是一线城市，上海、北京的存量地产投资，这是我们亲身经历的。包括新加坡的主权基金，包括一些韩国的教师养老基金，包括保合信，这些大的机构都已经进入，而且就是要投资。它们平行的比较以后，在全球做资产配置的过程中，它们很清楚的看到，而且研究中国的纵向经济发展以后觉得这个时间点应该是他们进入中国，去持有核心资产或者目标资产的最佳时机。这是资本层面的行业变化。

结合这些，我看到的下一步发展的商业模式，作为一个企业也好，商业模式应该从前面这种方式转型到专业的资产管理，也就是我们怎么能够利用我们的能力，为更多的投资人或者我们所擅长的，或者已经熟悉的投资人，能够利用好更多的运营能力，运营的团队，能够在我们所专注的领域里面创造更多的价值。经常有人说重资产、轻资产，我觉得都不重要，重要的是你用什么商业模式能够更与时俱进，能够在专注的行业里面创造价值。

其实做资产管理，并不等于轻资产。我个人认为，轻重资产的差别不在于你投了多少钱。如果一个企业能够有能力分享到资产的升值，你就是参与了重资产，如果我们是二房东赚租金差，或者提供运营服务获取服务费，这个在我来看就是轻资产。因为你享受不到这个物业以后的资产升值溢价部分。

我一直跟团队说，现在我们要进入到小股操盘的模式，并不等于我们就是轻资产，而且确实能够享受到重资产以后的溢价空间。这是在商业模式上，这个时候是非常好的转型机会。

刚才有一位嘉宾已经分享了，确实任何商机都是给有准备的人的。否则你没有办法能够捕捉到这个机会。

第三，关于企业模式。我认为这也是一个拐点，如果跟其他行业比较，包括互联网行业和增量比较。传统的模式大家知道都是成立公司，这是非常集中的管理模式。我个人跟大家分享，我觉得从现在开始，在传统行业必须有意识的做去中心化的，利用我们的科技和人们方式的颠覆性转变，通过去中心化，打造生态圈来更有效的参与行业实践，也就是在企业管理模式上面一定要突破前面的固有方式。

我们已经从去年底开始布局，以后新的品牌可能会出来，有别于NOVA，因为我们觉得都是很重的公司。我们会用新的平台跟大家展示，我们如何通过去中心化的企业管理模式，调动所有团队的积极性，能够在这个行业里面与时俱进，能够通过专业的资产管理能力输出，能够在城市更新过程中提供更多的价值。

我想今天只能给大家就细分行业、实践，以及市场转变大的方面提纲挈领的分享，有兴趣我们再沟通。谢谢大家！