张鹏：资源、产业、战略三合一，支撑产业新城运营大策略

腾讯房产北京7月14日消息（宋萍萍）上半年，房地产市场受调控、融资收紧等因素影响，整体低迷，行情起伏较大。

14日，中经联盟在京继续召开以“机遇·策略·进化”为主题年中盛典，探讨行业趋势，聚焦发展关键问题。腾讯房产作为主办方，全程报道本次会议。

会议进入第二天下午，中经联盟召开产业地产论坛，并以《产城融合机遇与挑战》话题展开讨论。其中，汉能控股集团副总裁张鹏带来主题演讲——《产业新城运营大策略》。

张鹏首先讲述了产业新城的模式，他指出“分配方案由政府主导，政企协作，主体是谁，市场主导。市场主导主要是产业发展商，它是聚焦到具体的单一项目。产城和投资商是政府主导。”

张鹏提出：“为什么政府的园区和民营企业做的园区有很大差别。政府做的园区并不是以盈利为目的，更多的是把所有的收益留给了企业，看你怎么算账的问题。从上市公司的报表来看并不是很理想，因为它不是追求的利益最大化，而追求政府综合收益最大化。政府做的园区有这样的特点。”

张鹏指出：“产业新城运营大策略的目标以资源选模式，产业选模式，战略选模式的合三为一。招商运营、租售结合、股权投资、资产证券化。

他指出，产业新城的问题是：目前产业新城无产。无规模、产值比较低，税收比较少，招的项目很多，但是给地方政府贡献的税收是很少的。没有形成集群化，还处于培育阶段，而且龙头企业本身对于县域经济，富士康来不了一样。这些龙头企业也来不了。另外，没有创新，基本相当于发达国家十年以前的水平。投资比较缺，完成率比较低。产业园谋划多，建成少。大部分是包装出来的，但是项目来讲是谋划拼凑出来的，项目储备不足。产业发展缺组织，缺专业人才，缺资源。县域经济受国家的调控，规模和指标限制。缺服务，内容少，能力弱。缺政策，产业政策乏力，且不成体系。不像一二线城市。

配套项目日益丰满，但是城市发展格局没有打开，造核不坚决。项目进度基本达成，工程质量稳中有升，但是运营指标比较差。

市场风险来讲，产业定位不明确，产业集群无法形成。产品定位不准确，市场认可度低。政策风险是限购限价，预判中央对区域的政策性调整。

以下为论坛实录：

因为题目比较大，叫运营大策略，我更多不会像玉龙和高董事长讲的聚焦到某一个具体项目和细节。我们接到一个产业新城的项目，不管你是政府也好，还是运营商，还是地产商，还是企业，我们拿到一个产业新城的新项目我们怎么评估它？怎么通过制定自己的商业模式很关键。荣盛有自己的模式，比较成熟了。高董事长中关村也有成熟的模式，刚才讲的非常清楚，它就是全国复制和拓展，按照它的模型去套就可以。

因为区域性发展全和每个市、每个县都有区别的发展。通过四个方面，产能的运营模式剖析，拿一个具体项目做解析，政府主导的项目，企业主导的项目，第三是产业新城运营的困难和挑战，第四个我们怎么做RIS模型。

首先讲一下产业新城的模式，我的分配方案由政府主导，政企协作，主体是谁，市场主导。市场主导主要是产业发展商，它是聚焦到具体的单一项目。产城和投资商是政府主导。

产城运营商的发展特点，比较常见的四大类，首先产业定位，之前两位领导讲了招商、培育和城市建设。重资产主要在城市建设上。产业新城运营综合实力评价要素，产业发展能力，城市建设能力和企业经营能力。

这是5月份中指院给的产城运营商的排名包括科瑞给的一个颠覆性的排名。我考量了一下觉得中指院和中商院更权威一点。我把模式进行分类，华夏是政企合作，政府搭台，包括荣盛都是这种模式。苏州工业园、招商局蛇口都是政府为主导。

从目前做产城运营商，我分为四大类。一类是国企，政府下面的平台公司来做。优势产业资源依托于母公司，张江公开披露的融资成本不到5，相当低。而且政府平台，直接跟政府地方合作，品牌优势凸显。国企机制制约，创新能力不足，激励机制不足。代表企业是中新、张江、招商蛇口。

民企是市场化程度高，有一定产业基础，运营能力强，创新力强，品牌宣传强。融资成本较高，与政府协作不稳定性。

有的因为土地性质不能变更，被迫开始做产业地产，有的直接成立了产业地产事业部，通过产业溢价勾地。

第四产业主体企业，像海尔、京东，包括我所在的集团汉能，自己有明确的产业IP，行业属于领导者地位，产业资源非常丰富，但是它做产城这块运营能力不足。只懂自身的产业匹配，没有开发性经营，这块比较欠缺。融资渠道也有限。常规的合作模式基本和地产商合作，共同完全产城运营。

项目解析，我主要讲两个代表性的。一个是张江。大家也都知道张江很著名的企业是上海市政府全力打造的一块园区，其中主要两大产业集群，信息技术和生物医药，非常有名。而且信息技术全球30强8家，中国100强11家在张江设有总部和研发中心。张江是新三商战。科技地产商、产业投资商和创新服务商。最早是科技地产商，引入了很多的龙头性企业，主要是政府的特殊政策和区位优势。现在做双创，895创新营，股票代码就是895，主要是80、90、95后的创新项目。基金操盘，咱们国家工业地产使用年限缩短，不允许分割。基金操盘就是项目公司化，物业股权化，股权基金化，基金证券化。原来的二级开发是通过市场化销售，或者市场化租赁来退出，解决资金流的问题。现在通过金融的手段解决资金流的问题。

但是我们分析一下张江的营收，整个营收处于下滑的状态。为什么？原来张江主要的收入还是两大块，一个物业出让，一个出租。目前它可出售的物业越来越少，整个业绩是在下滑的。我们分析了它上市公司的年报，可以看出整个房地产销售越来越少，租赁是主要营收。

目前主要还是来源于房地产销售租赁，服务业收入甚微。为什么政府的园区和民营企业做的园区有很大差别。政府做的园区并不是以盈利为目的，更多的是把所有的收益留给了企业，看你怎么算账的问题。从上市公司的报表来看并不是很理想，因为它不是追求的利益最大化，而追求政府综合收益最大化。政府做的园区有这样的特点。

我们看一下华夏，因为在华夏待了四五年的时间，标杆就是固安产业新城。2017年提出了以城市群为核心的新型城镇化战略。中国的核心城市去聚集了三分之一的人口，三分之二的房地产开发，拓展了环合肥、环武汉，环郑州，以它的周边发展。基本的思路跟荣盛、中关村思路是相近的。

从华夏的数据来看，这是环北京区域，也是上市公司的报表。可以看得出来，整个还是处于稳定的增长期。为什么07年相对增长幅度比较小？因为07年4月份划走了两个园区，雄安新区成立划走了两个园区，而且限购比较严重，2017年是增长速度比较慢，2%的增长，后续还是增长比较快。

这是华夏给的1644的解决方案，也是跟荣盛相近的。六大模块，规划110，其他115，产业发展45的对价。这是我跟政府之间的对价口径，具体还有一份结算协议，像刚才玉龙总说的土地分成，税收分成和相关扶持资金的分成。主要提升城市的魅力、承载力和竞争力。解决县域经济缺少资金、人才和产业机制的问题。

这是刚才讲到的华夏的盈利模式。这是一个核儿，实际上在武汉、郑州、沈阳，在协议的基础之上有相应的变种。这是华夏整个的主要收入和成本，产业发展服务这块毛利润很高，达到77%。当然这是上市公司的公告。房地产开发占地，产发占比越来越高，房地产开发越来越小，从经营和产业服务利润越来越高，利润占比越来越高。

我们总结一下，华夏是成熟的运用了PPP模式，当时我们在的时候成为十大标准案例之一。通过土地一二级联动开发，提供区域发展的综合解决方案，更多的涉及到城市的规划能力、产业绘画能力，在城市发展早期代替政府大量垫资投入城市基础建设。解决资金、人才、机制政策。而且实现了企业经营的每年不低于30%的增长。

从上市公司报表来看还是非常亮眼，为什么说很多机构都把华夏评为第一名，也确实有它的道理。

我们说一下运营的困难。这是我们常规的运营模式分析，通过土地整理机制，现金流支持，提升区域价值。这是整个区域开发的过程。政府、企业、政企结合，专业园区的运营体系，这是我们整个产城运营所有要素的汇集。

我说一下问题。目前产业新城无产。无规模、产值比较低，税收比较少，招的项目很多，但是给地方政府贡献的税收是很少的。没有形成集群化，还处于培育阶段，而且龙头企业本身对于县域经济，富士康来不了一样。这些龙头企业也来不了。另外，没有创新，基本相当于发达国家十年以前的水平。投资比较缺，完成率比较低。产业园谋划多，建成少。大部分是包装出来的，但是项目来讲是谋划拼凑出来的，项目储备不足。产业发展缺组织，缺专业人才，缺资源。县域经济受国家的调控，规模和指标限制。缺服务，内容少，能力弱。缺政策，产业政策乏力，且不成体系。不像一二线城市。

配套项目日益丰满，但是城市发展格局没有打开，造核不坚决。项目进度基本达成，工程质量稳中有升，但是运营指标比较差。

市场风险来讲，产业定位不明确，产业集群无法形成。产品定位不准确，市场认可度低。政策风险是限购限价，预判中央对区域的政策性调整。

下面说一下总结怎么做一个区域开发。首先优势不用多说了，大家都是做产业地产的，指定是有利可图的。

首先，战略决定模式。这个区域是怎么发展的，战略确定以后商业模式怎么确定，一张蓝图绘到底，不能随意更改，跟政府要明确。聚焦都市城市股权，阐释升级，企业规划全投资。

从五力模型来看，政企合作是最均衡的，政府主导盈利能力相对弱一些，战略目标不明确。

RIS的模型是什么？首先进行资源整合能力评估，涉及到资源兜底能力。政府能给我什么样的政策，政府能给我什么样的保障？区域复制能力，我项目本身是不是可以资本干预，有没有大的基金愿意捆绑在一块合作项目。像中关村一个园区来支持。产业发展的产能，现有的产业什么样的，怎么升级转化？孵化、投资、招商战略执行能力，有没有一张蓝图，有没有有力的执行团队。

目标以资源选模式，产业选模式，战略选模式，合三为一。招商运营、租售结合、股权投资、资产证券化。

最大的难点是招商。产业链的招商叫垂直化招商，像沈阳做的宝马公园，所有的配套企业都聚集在一起，通过一个龙头引领打造。龙头很关键，但是龙头引不来怎么办？假如做杯子的，做杯盖的，做包装的，都做杯盖的也行。第二，资本注入式招商。第三，以收购式兼并招商。特别是沿江企业的项目，它要投资，包括城市管网、水、电、气，愿意投资，投资的前提要收购相应政府层面没有钱做的。PPP合作不用多说了，我们也是政府的项目。以牌照资源招商，以所谓的金融牌照，这是对于大的车企来讲，如果帮它解决牌照。另外，看你的资源，包括央企、国企，当然对区域性有特殊的要求，需要有相应的财务公司。第六，产业引导基金招商，以基金的模式运营。因为基金模式运营在国外比较普遍了，但是在国内还处于刚刚开始的阶段，像我们汉能投的所有产业园都是一样，一个园区加一个基金，我们所有的投入都是用基金来实现。包括我们的土地购买，包括基建，包括产业投资，都是用基金的模式来做。未来基金通过上市公司的平台退出。不是单一的根本不追求政府配套多少土地，给我多少便宜的地价。当然这些条件可以要，但是我们是以整个基金的运营模式解决整个园区的运营模式。这是大家未来要重点考虑的。

今天谢谢各位。