李宁：产品力和人构成产业园区价值的设计爆点

腾讯房产北京7月14日消息（宋萍萍）上半年，房地产市场受调控、融资收紧等因素影响，整体低迷，行情起伏较大。

14日，中经联盟在京继续召开以“机遇·策略·进化”为主题年中盛典，探讨行业趋势，聚焦发展关键问题。腾讯房产作为主办方，全程报道本次会议。

会议进入第二天下午，中经联盟召开产业地产论坛，并以《产城融合机遇与挑战》话题展开讨论。其中，华通设计顾问副总建筑师、中国建筑学会产业园区学术委员会秘书长李宁带来主题演讲——《设计创造园区核心价值》。

李宁认为，产业园区价值的设计爆点有两个：一个是产品力，一个是人。

第一个爆点：产品力。规划设计和产品设计。他提出，“规划给园区提供多种的可能性，不同的规划方案体现了价值排序，你认为哪个靠前一些，哪个靠后一些。规划为园区提供创造性的价值解决方案，最终设计的可能原来超越甲方提的要求，最后我们得到了完全不同的解答之后，结果发现甲乙双方最希望的。”

李宁指出，产品设计包含以下几个方面：弹性化、产品附加值、产品投资和金融属性、产品的产业特性。

第二个爆点是人，新时代园区人喜欢好园区，好服务、好环境、好健康、好交流。我们在很多项目里面都主动完善两大服务平台，一个是产业服务平台，一个是员工服务平台。产业服务平台主要满足产业的需求，员工服务平台满足人的需求。

以下为论坛实录：

各位来宾，下午好，我是今天唯一的设计单位做演讲的人，希望我的演讲不会令大家失望，希望能给产业地产人有共同的话题。我关注的是设计领域。

我们产业园区价值的设计爆点。我们认为有两个爆点，一个是产品力，一个是人。前面玉龙总和高中成总也都提过，产品力反映的是产业情况。每个地方能发展产业，必然有人才才可以。

第一个爆点产品力。规划设计和产品设计。我们还是通过案例来介绍观点。首先，规划是设计创造价值的一个领域。我们先看第一个案例，青岛国际创新生态城，位于青岛的城阳区。这个项目非常复杂，位于城阳区一个老旧的工业片区，土地性质是工业，地面上都有现状的十几年前已经盖完的工业建筑，还有几栋是拆不掉的。政府肯定对这么大的片区1000多亩地有它的诉求，开发者有自己的诉求。开发商一个是投资商，另外是产业发展商和国家信息中心。我们设计单位就是在这样的环境里面给大家综合问题。

首先地非常大，我们对原有的机理重新划分。第二，增加生态闭环，连接各个地块，提升内部价值。最后，重要的入口节点进行连接，包括地铁节点、高速、车流的节点。最后把功能放在里面，规划就是在宏观的体系做设计。

在形成之后，我们把每一个地块形成一个小单元，我们目的是形成产业链，一个龙头企业+10个左右的中小企业，再加100个左右的小微企业。我们塑造了七个这样的生态圈，每个用地面积7万亩，建筑面积10几万。从我们的经验里面非常适合做新开发的面积，每个地块重新划分之后，非常进行一期一期的进行开发，而且每次开发都会得到一个微型合适规模的生态圈。城市广场、企业办公、小型独栋、核心商业景观，工业楼宇，等等。这是我们形成的方案效果，包括一些城市景观，核心城市区。通过这个案例，我们想说明什么两个问题。规划体现项目的宏观价值，体现了政府、开发单位和入园企业的价值。

第二，规划创造项目特定价值。刚才的案例里面，老旧的工业区地块非常大，它缺乏活力，政府需要把它盘活用地，开发商和运营者需要把产业引进。规划的意义在于因地制宜的解决项目的特定问题。我们拿这个案例打破设计师的固有想法。设计师是来解决问题的，落到规划图纸上的都是我们结果思考用来解决问题的方式。

第二个案例是和高总他们合作的，中关村医疗器械园。它建设方是中关村发展，在北京的大兴。这是两期的鸟瞰图。我们来看它的项目设置还是比较复杂的，首先从右侧是标准化生产厂房，独栋生产研发机构。中小型企业孵化器，两期合在一起30多万平米，一期已经建成。这个项目里面解决了这样几个问题，一个是满足产业链上不同规模入园企业的空间需求。第二，弹性化设计可分、可合。第三个销售与自持产品平衡满足园区建设运营需求。U型的院落为什么联合一起？就是用可分可合的理念，连在一起之后可以有不同的可能实现不同的面积值。

中小型企业孵化器都是广泛的连接，因为它是自持的，更多的满足大家的租赁需求。租赁给中小企业，这样它对于自己拥有独栋的院落就没有了。从面貌、格局上根本产品的需求进行布局的。

这是它的标准化生产基地的效果图，这是它建成的效果。一个U型的办公院落，一栋4000平米，这也是我们此前跟大兴区做过一些市掉，这样的范围里面销售值是比较的。这是独栋办公模式，我们延续了十几年前中部基地的模式。这是我们在2003年设计完成的产品。这是它的建成效果。这是中小型企业的孵化器，这自持型产品，这是建成效果，是广泛连接的方式。

这是另外的自持型产品，这是我们整个园区的产业服务基地。

我们说规划产品力，通过规划这个纽带把不同价值的产品分布在用地的合适的区域。用弹性化、可分可合的理念实现价值充足，应对招商销售的不确定性。绘画保证园区产品价值平衡，自持与销售之间的平衡。我们可以对于设计师来说相对轻松的完成这个设计。

第三个案例，这我们接手之前的规划方案。这是我们结接手之后做的方案，这个项目在大兴。这三个方案的布局完全不一样，在三个方案基础上，我们又提交了最后一个方案。规划有很多面貌，最终我们选定这个方案，设计师和甲方都觉得比较好，甲方初期并没有提出这样的要求，是大家碰撞也好，还是超越了原来的需求实现了。这是销售自持的比例。

我们从这个项目可以简单介绍一个情况，规划给园区提供多种的可能性，不同的规划方案体现了价值排序，你认为哪个靠前一些，哪个靠后一些。规划为园区提供创造性的价值解决方案，最终设计的可能原来超越甲方提的要求，最后我们得到了完全不同的解答之后，结果发现甲乙双方最希望的。

产品设计，弹性化、产品附加值，产品投资和金融属性，产品的产业特性。

首先说产品设计的弹性化和可分可合，这我们做产业园区，大家都在做产业社区时候的基本理念，刚才介绍过的中关村医疗器械园。销售两段是L型，销售三段是U型客。一个龙头企业可以在北京的大兴区有一万二的办公院落。研发中心，我们鸟瞰的群落感也是，两个三个连在一起，目的就是让另外两个连接的时候，一下拥有两栋。有实业的企业可以一下买两栋4000平米，直接得到8000的。这是我们设计的总部基地，是华通做的第一代产业园区。召开最右边的画面，两栋之间用玻璃封上了，当有比较大的企业需求的时候，同时把两栋用比较大的独立办公楼，当小的需求还是属于粮价企业，这是弹性、可分和合的理念。这是我们做的南京的项目，这个项目黎曼提出来创新组团的理念，龙头企业、中小企业和小微企业合一起，共同形成一个产业圈。

我们有弹性化这个理念，有2000个单元，3000个单元，4000个单元。另外还有一个案例，这是大兴生物医药基地管委会，这是我们给大兴做的另外一个项目。项目的特点是全自持，我们怎么解决这个问题？我们刚才所有的项目都有独栋的形式存在，因为要面临销售。大家都希望要有独栋或者半独栋，它的售价完全不同，企业的尊贵感也完全不同。我可以在独栋上面悬挂自己的LOGO和门前小花园。因为它是出租的，不一定非要一栋一栋的。我们呈现的是广泛连接的面貌，可以实现更当区段的划分。我们看平面的时候不同阶段都可以用量视频。

这个项目是不同的L型的，如果不同的租户可以独栋的租，也可以按层的租。

产品附加值，如果同样一个小区有附加值的好于没有附加值的。

多少总结出这样几点附加值，包括屋顶花园、地下空架的综合运用。第一一层的弹性利用，我们给的照片是完成的PPP的中心，在昌平北青路。委员它是完成技术原因产生的。我们做设计的时候要满足绿色地的要求，必须得部署达到1.5米。这样就会在楼宇的正下方位置出现五米多高的层。因为汽车需要3.9米，上面还要有1.5米的附属层，我们需要得到了一个高程高，就租给我们的客户。我们会有多种方式，包括以后可以有高的路演厅。

我们给大家做一个四属的下沉庭院，我们在每一栋的地下一层做了小小的下沉体验，施加上三米就够了。屋顶花园，当然也有人给封上了，只要管理不严格或者你愿意都可以。空间庭院，下一点就是产品投资和金融属性，还拿医疗器械来说、也自持性和消费型两种产品。园区初期的时候我们更加关注平衡，所有的销售型产生我们要把建造成本控制住，它的面面为主很少有玻璃幕墙。同时建设自持产品，我们得到了更多的资，它越有更多的吉属性，未来抵押或者再次销售可以有更好的自持的产品。

这是我们在同一个园区不同产品的投资。这些都是设计师要考虑的地不是画一张图那么简单。我们实现了自持和销售的1：1。产品和设计的最后一个产业特征，产业特性是我们建筑师的职能是把产业需求转化为空间需求，还拿医疗企业来说，我们这个案例因为是中发展，它们有产品的社会责任感的企业，高端医疗企业的定位，我们和业主走访了香瓜的企业，了解了产业的需求。有了产业需求秋收知道怎么转化空间需求，在建成的标准化生产的厂房里面，我们做了1.8层高，包括荷载都是为了满足需求的。它建成的时候大家非常优越的去看。楼上我们用了4.2米，主要办公和研发。

这是在缉拿的案例，这些图表是我们和甲方共同完成的，精准医疗的数据，包括后期水电，这方面很专业的技术条件，我们都要分析干产业的条件，最后实现。

我们产业园第二个引爆点就是人。新时代园区人的喜好，因为5G快来了，5G来了之后实现了一个新时代的发展，未来变成了现实。新时代园区人喜欢的好园区，好服务、好环境、好健康、好交流。

我们在很多项目里面都主动完善两大服务平台，一个是产业服务平台，一个是员工服务平台。产业服务平台主要满足产业的需求，员工服务平台满足人的需求。中关村医疗器械园，两大服务品牌15年做折价的时候，在大型用了很当笔墨做这种服务平台，意识还是很超前的。17实用技，大家觉得并不超前，因为我们已经发展到这个时候。员工服务平台，我们只做了1000平米做心脏，大部分都用在地下，设置了员工的服务中心。

好环境。新时代园区对于工作欢迎的要求给更高，我们很多项目里有做专题化的净化，塑造更具特色的园区好欢迎。好环境对于吸引高端人才是很有效的。我们需要好的服务，我们需要好的环境威，为什么因为我们的人才都是非常好的，我们希望留在园区里面。这个在当时做决策的时候，我们非常感谢中关村发展的领导，因为这个是非常超前的，我们做了这么多的景观设施。

包括由于它的人才高素质，我们做了非常额外的设计，比如说中国元素的设计，非常好的景观设施，这是下沉学院，包括人文情怀，青砖和率绿瓦。因为它的产业需求是为了人，人的需求转化为设计需求。

这是我们做了四个下沉院落，拿春夏秋冬命名。我本人是建筑师，因为投入做这个项目的景观设计，拿到了景观设计奖。新闻联播多次播放我们的情况，因为要体现北京市科技建设的成交。

好健康，新市以后5G到来了，大家更加注重健康。每个人在园区里面好好工作，有一个好身体。运动主题是我们推崇的健康园区的方式，这是刚才在医疗器械圆做的慢跑小径的情况，尽管园区不大，我们仍然做了慢跑小径。

这是我们见缝插针的了半场篮球。

好交流，新世代的园区人更加注重交流。我们认为非政府的交流空间更加适合高档人才，以及科技人才的需求，因为很多重要想法不是在会议室、办公室产生的，而是在非正式的场合产生的。我们在景观设计里面，很多地方设计非正式的交流空间。这是下沉庭院。

最后我们公司的设计理念大设计、好伙伴。我介绍的时候也打破设计师只画图的理念，我们要为业主创造价值，大设计。好伙伴，希望跟各位领导和嘉宾形成好伙伴。谢谢。