银城国际上市4个月后 银城系旗下物业公司赴港IPO

7月2日，银城生活服务有限公司（简称“银城生活”）提交港股主板IPO上市申请材料获港交所受理，工银国际为公司独家上市保荐人。新京报记者了解到，目前，银城生活正在接受港交所和香港证监会审核。

值得注意的是，今年3月6日，银城国际成功登陆港股，仅四个月后，银城系旗下物业公司银城生活也赴港IPO，开启上市融资动作。业内预计，若一切顺利，银城系将迎来其第二家港股上市公司。

银城生活从新三板转战港交所

银城生活有着20多年经营历史，根据弗罗斯特和沙利文报告，2018年，银城生活按收益计算，在南京及江苏省的物业管理服务供应商中分别排名第一及第五。

公开资料显示，银城生活的业务涵盖多种物业，包括住宅物业及非住宅物业，例如政府设施、金融机构、公园、工业园区、混合用途物业、学校及办公大楼等。

招股书显示，银城生活此次上市所募得的资金，将用做收购具有良好市场声誉的物业管理公司，以拓展物业管理组合；用做智能系统方面的投资，购买或升级在管物业的设备和设施；升级内部信息技术系统；继续招聘更多技术及管理人才。

与不少赴港上市物业公司类似，银城生活也有一段在内地新三板上市的历史。记者了解到，2016年4月，曾以“南京银城物业服务股份有限公司”为主体在新三板挂牌，不过，于2018年4月摘牌。

“很多企业因新三板股权流动性不高，所以有退市现象。企业未来若要提振业绩，转到香港市场上市也完全是有可能的。”财经评论员严跃进称。

业务倚重南京大本营

招股书显示，银城生活在管物业的总建筑面积由2016年底的6600万平方米，增加至2018年底的约15500万平方米，并于2019年4月底进一步增加至19600万平方米。

截至今年4月底，银城生活的业务覆盖10个城市，包括江苏的7个城市以及长三角的其他省份的3个城市，不过，南京仍是银城生活的大本营。

招股书显示，2016年、2017年、2018年、今年前4个月，银城生活位于南京的在管建筑面积分别约占在管建筑面积的88.6%、85.3%、79.1%及75.1%。同期，南京在管物业产生的物业管理服务收益分别约占物业管理服务总收益的90.9%、91.5%、87.1%及84.0%。

银城生活业务过多倚重南京，在业内人士看来，可能对银城生活的业务、财务状况及经济业绩造成不利影响，“业务偏重在南京市场，本身会对银城生活的业务形成一些波动，所以从业务发展角度看，未来需要适当开拓，进而形成相对多元化的区域分布。”严跃进表示。

对此，新城生活回应新京报记者采访称：“我们会通过收并购继续拓展业务，以扩大我们在中国物业管理服务行业的市场份额，持续扩大在非住宅行业的业务，发展我们的生活社区增值服务及提升品牌知名度等。”

前4个月经营活动现金流量净额为负

新京报记者了解到，银城生活的业务模式分为两大类：物业管理服务及生活社区增值服务。其中，物业管理服务占银城生活营收80%左右，生活社区增值服务为20%左右。

2016年、2017年、2018年，银城生活收益分别为2.27亿元、3.06亿元、4.68亿元。银城生活的总收益由2018年前4个月的1.25亿元增加48%至2019年前4个月的1.85亿元。

从收入增速看，银城生活近年取得较大进步，但其盈利状况却存在波动。2016年、2017年、2018年，银城生活实现盈利分别为2319.4万元、1982.1万元、2709万元。

值得注意的是，据招股书风险因素章节披露显示，2016年、2017年、2018年、今年前4个月，银城生活分别有8份、20份、35份及35份亏损的物业管理协议。

此外，2016年、2017年、2018年，银城生活经营活动现金流量净额逐年下降，分别为5229万元、4517.2万元、3571.4万元。截至今年4月，该项金额亏损1631.4万元。

对于经营活动现金流量净额逐年下降以及近三年多份物业管理协议产生亏损，银城生活回应称，主要是因为银城生活取代其他物业公司获得委聘，为了将这些物业的整体状况改善至符合正常服务标准，在进行前期工作时，投入的工作成本比较高，导致前两至三年项目盈利能力较低。

“成本的发生是在当期，而第四季度新接盘的收入在次年才会回款，以至于接盘当年的现金流收入低于现金流支出。”银城生活还表示，2019年前4个月现金流为负，主要是因为今年前4个月包含春节等假期，这段期间基本不产生收入，而相关的成本继续产生，故现金流容易为负数。

“我们的应收款项受到季节性波动，在管物业业主倾向于在下半年结清未偿还物业管理费的款项。一般而言，我们的应收款项全年增加，并在年底减少。就整个年度来看，我们的经营活动现金流都为正数。”银城生活称。

业内：上市或经历股价低迷考验

值得一提的是，由于物业管理服务行业属于劳动密集型行业，其中，劳工及分包成本的增加，可能会损害并降低公司的盈利能力。

招股书显示，2016年、2017年、2018年、今年前4个月，银城生活劳工成本分别为1.28亿元、1.78亿元、2.74亿元、1.14亿元，为销售成本中最大的组成部分，分别占销售成本的72%、69.8%、58.6%及72.6%。而员工成本也是银城生活行政开支的最大组成部分，分别占行政开支约56.5%、72.6%、69.6%及60.8%。

对此，银城生活在招股书中亦表示，为维持及改善盈利能力，关键在于，公司必须控制及管理劳工成本及分包成本。但随着物业管理服务市场的快速增长，物业管理市场的平均劳工成本近年有所上升，这将对公司业务、财务状况及经营业绩可能产生不利影响。

从银城国际到银城生活相继赴港上市，在业内人士看来，目前银城系寄希望能扩大其融资渠道，提高公司的融资能力。不过，目前市场对于中小型区域房企持观望态度。

基于此，在严跃进看来，银城生活后续需大力提振业绩，否则业务方面易受到冲击，包括股价等方面。“客观来说，近期股票市场比较低迷，这对于企业来说，要经历更长的煎熬和考验。”严跃进表示。