万科收敛聚焦这半年 祝九胜寻求第二条增长曲线

观点地产网8月21日早上，万科在深圳（楼盘）举办一年一度的中期业绩推介会，总裁、首席执行官祝九胜和首席运营官张旭、财务负责人王文金及董秘朱旭四人主持了整场中报会。

无论从空间还是人物的维度，这家公司都发生了不小的变化。先是地点从深国投广场重新调回到大梅沙万科中心，再是昔日首席财务官孙嘉换成了财务负责人王文金。在过去几个月的人事调整中，孙嘉已转任南方区域事业集团首席执行官。

如果说变化是社会发展的固定特征，那上述变化充其量只是万科在这种大潮下变迁的缩影。自2018年下半年喊出“活下去”“收敛聚焦”等口号以来，万科对自己的“主航道”“基本盘”做出了诸多巩固和深化的举措，涉及开发业务、经营性业务及组织人事等。

在纷繁复杂的变革面前，媒体的关注点也难免失焦。媒体的问题达10余个，大家的关注点从经济环境、融资渠道、拿地开发、物流冷链、长租公寓到科技业务等等，体现了外界对这家房企的好奇心。

所幸祝九胜较一年前已更为从容、健谈，得以解答台下抛来的大部分疑问。“九哥”又一次用幽默地用那句“好学生喜欢难题目”来概括万科面对转型发展的态度，并直言万科处于“第三次创业阶段”，想的是实现构筑第二条增长曲线的目的。

继续“收敛聚焦”

万科人一直强调危机意识、自我变革的基因，外在表现是企业经营转型探索及向行业传递的情绪。在去年9月南方区域月度例会上，万科充满忧虑地提出，要保证活下去没有现成道路可以学习。

那段时间万科内部据称主要做了四件事，包括战略检讨、业务梳理、组织重建及事人匹配，郁亮的总结是，今天的收敛和聚焦是“为了赢得明天的生存”。这种经营思路一直贯穿于2019年万科的各项工作，也让外界对其发展有了新的观察标准。

据观点地产新媒体了解，万科在2019年半年报中指，面对内外部经营环境变化带来的挑战，集团坚持“收敛聚焦、巩固提升基本盘”，持续提升经营质量，推动各项业务有序发展。

房地产形势也出现了新的挑战，按照朱旭在业绩会披露的数据，万科长期重点观察的14个重点城市，5月中旬以来成交面积增速明显放缓，期末新房可售库存去化周期约9.4个月。而2018年万科年报显示，截止去年底这些城市去化周期约为8.4个月。

万科同样面临着收敛的迫切性，具体体现包括前七个月合约销售面积、合约销售金额分别仅增长5.18%、9.26%；新增计容建筑面积1965.7万平方米，同比减少36.17%，并低于同期销售面积2463.6万平方米；上半年新开工面积同比下降15.9%，财务费用同比增长38.38%……

对此，朱旭坦言万科在土地层面的投资风格比较谨慎；张旭则表示，万科从来没有制定固定数字的经营目标，公司是动态计划，把“每天都是卖楼的好日子”当成基本策略，快速销售，积极回款，并根据回款动态制定拿地计划。前七个月万科拿地额占当期销售的37%，低于去年同期49%。

祝九胜谈及土地市场、货币市场等变化时表示，万科还是能够适应市场变化的，行业调整对资信较好、经营较稳健的企业而言，适应的难度没那么大。他认为要敬畏市场、顺势而为、应时而变，万科要根据市场变化来调整经营节奏，持续控制负债率，保持信用评级。

结合其它数据观察，或许更能体会“九哥”所提“应时而变”的分量。

截止6月底，万科有息负债金额2253.2亿元，较年初减少358.9亿元；其中短期借款和一年内到期的有息负债666.5亿元，较去年底减少265.3亿元。作为现金流指标之一，期内经营活动产生的现金流量净额88.53亿元，去年同期则是-42.55亿元。至期末公司持有货币资金1438.7亿元，净负债率则上升约5个点至35.04%。

万科在业绩会上预计下半年整体经济形势仍面临诸多风险和挑战，这意味着“收敛聚焦”的现状仍会维持。

朱旭提及，万科将坚持积极销售，积极回款；加快长期库存去化；提升经营性业务表现；提高资产使用效率；实施清产核资。这也是万科近两年常用的策略，去年9月时，万科曾预计至去年底公司会有1000亿元的长期库存。

祝九胜笑称：“有一句话叫做好学生喜欢难题目，对万科来说我们争当好学生，答好难题目。”

第二条增长曲线

对开发业务的梳理和调整是万科重视“基本盘”的体现，该业务能提供支撑所有新业务的主要现金流，并保障万科在相当长一段时间内有序增长甚至提高它在500强的地位。因此在行业转折之际，郁亮等高层才焦虑地探索应对之道。

此前8月9日，郁亮在北京（楼盘）出席活动时表示，“收敛聚焦”是聚焦在资源配置和管理精力上，这种状态不是简单业务的加减法，也没有砍掉哪一块业务的绝对说法。

但在业务选择层面，万科还是表现出了倾向性。

观点地产新媒体了解，在8月21日的业绩会上，朱旭披露的资料显示，按BG（事业群）和BU（业务线）两个业务单元区分，BG包括南方区域、上海（楼盘）区域、北京区域、中西部区域以及物业开发；BU包括商业开发、物流、长租公寓、冰雪、海外、教育。除此以外，万科将产业园等项目归类为“其它业务”中。

与去年下半年确定BG和BU业务时的分类相比，万科此番新增了教育BU，似乎预示着同样将原先散落在各区域公司的教育业务归拢到一处集中运营。此前，张继文已从南方区域区首位置调去负责教育业务线。

对于上述BU的成立，祝九胜等高层在业绩会上大致提了若干条件，包括具备独立的条件，依靠市场资源而非内部资源增长，具备成为拼图之一的运营能力等。

“刚刚在报告里列的BG、BU要坚定不移地做下去，只是做的方式更集约、更合理一点。”

在媒体问答环节，长租公寓、物流成为被关注的两大BU，前者累计开业8.2万间，成熟期项目（开业半年及以上）的平均出租率91%；后者计划进一步加快冷链业务对全国核心城市的覆盖。

祝九胜在表达对它们厚望的同时，也表达了部分推进中的阻力，如“万村计划”的调整。

被问及万科目前所处阶段时，祝九胜想了想，回答说自己倾向于理解为第三次创业阶段。他将万科35年前创业归为第一次创业，20多年前聚焦住宅开发为第二次创业，现在是第三次创业。

“第三次创业的目的是继续围绕城市发展、围绕客户需求，构筑我们的第二条增长曲线，这不是静态的阶段。”

为此万科还涉足了一些其它类别的业务，比如还参与了一批旧城改造项目，这也是深圳、广州（楼盘）等一二线城市进入存量时代的主要供地方式。按当前规划条件，此类项目中万科权益建筑面积在报告期末合计约341.4万平方米。

在业绩上，媒体试图挖掘出万科新业务的收入情况，以此窥探万科是否已构筑新的“增长曲线”。数据显示，上半年万科营业收入1393.20亿元，其中其它业务占比约0.75%。

但王文金解释称，“其它业务收入”指万科收取的联营公司管理费、运营支持费、代收费用及其它收入，并非指物业、物流、租赁等拓展业务的收入。他随即强调，出租收入、服务收入上半年是显著增加的，只是因为没达到信批标准，而归类在主营业务收入里。

“这些独立的BU业务，收入都是逐年递增的。”祝九胜也如是向外界传递信心。

明确披露的是物业服务收入，上半年收入达52.83亿元，同比增27.05%；期内物业服务实现了积极拓展资源、服务内容等目的，这也是万科除开发业务以外收入贡献最大的业务。