降费增效高质量盈利 正荣地产规模利润“平衡术”

成功跻身千亿规模俱乐部之后，正荣地产集团有限公司（06158.HK，以下简称“正荣地产”）决定“换挡提质”，从高速发展迈向高质量发展。

正荣地产日前发布的2019年中期业绩公告显示，其上半年营业收入达到136.48亿元，同比增长10.8%；净利润则为11.79亿元，同比增长23.2%；公司核心净利润为11.51亿元，同比增长33.4%。

亮丽的财务数据离不开丰厚的土地储备。截至2019年中期，正荣地产在全国29个城市拥有的总土储面积达2634万平方米，其中，超过70%的土地储备位于一、二线城市。而上半年，正荣地产新增土地22幅，逾90%位于强二线城市。

正荣地产董事长黄仙枝在中期业绩发布会上表示，2019?2021年是正荣地产的高质量发展时期，主要从三个方面来实现，“第一，适当的规模发展，第二，通过持续提升竞争力，第三，不断优化财务结构”。

亿翰智库首席分析师张化东认为，正荣地产30%的增长率已经不低，其还处于上升阶段，“我觉得它可能是奔着更大的更宏远的一个目标去继续努力”。

区域深耕聚焦一二线

在当前监管趋紧、三四线城市棚改退潮等大背景下，回归一二线城市正成为主流房企的共同选择。

克而瑞研究在报告中指出，上半年房企在三四线和二线新增土储建面占比旗鼓相当，这与去年三四线占比居高不下形成强烈对比。而与2018年相比，2019年上半年三四线新增土储建面占比下滑近8个百分点，其认为，房企重回二线的战略意图凸显。

财经评论员严跃进亦指出，目前一线城市拿地机会不多，强二线城市相对来说拿地的机会比较大，“一二线城市本身市场的需求和容量，还是会不断扩大的”。

而在“1+6+X”全国布局基础战略下，正荣凭借聚焦一二线城市，深耕城市群的纵深布局，以及“改善大师”的产品定位，把握住了行业景气下行周期下的“微观繁荣”。

正荣地产中期业绩公告显示，上半年公司新增土地22幅，逾90%位于强二线城市。而截至上半年，其在全国29个城市拥有2634万平方米的土地储备，其中，超过70%的土地储备位于一、二线城市。

高品质土储为正荣地产规模进阶打下良好的基础。其在中期业绩公告中也表示：“充足且高品质的可售资源将有力支持本集团完成2019年人民币1300亿元的合约销售目标。”

而在正荣地产上半年的销售额数据中，位于一二线核心城市所贡献的数据也占到相当比例。其上半年合约销售为人民币586亿元，合约销售面积381万平方米，正荣地产执行董事兼行政总裁王本龙表示，“按城市类别区分的话，一二线城市的项目销售金额贡献累计占比达到77%”。

王本龙进一步表示，2019年上半年销售贡献最大的经济区域为长三角经济区，占比约55.7%，主要包括苏州、南京、上海、合肥等城市。第二大贡献区域是海峡西岸经济区，占比17.9%，主要是福州。中西部的项目销售贡献稳定在约16%，主要来自武汉和郑州。

克而瑞研究报告对此置评道，2019年上半年，正荣地产重点在已拓展城市内继续深耕以压缩土地成本，在全国五大区域的投资布局相对于2018年更加平均，长三角地区的投资占比大幅减少，重点加大在中西部的投资力度。这些变化说明正荣地产目前在稳定深耕其全国化布局，从而更好地站稳脚跟。

对于下半年的拿地计划，正荣地产财务总监陈伟健表示，“今年拿地的权益总预算是300亿元，我们整个权益拿地花了大概160亿元，还有140亿元的预算。”

王本龙表示，正荣地产持续围绕六大区域核心都市圈进行深耕，自从2019年以来，共新增25块土地，新增土储建筑面积为323万平方米，新增的项目中有87%位于强二线城市，包括南京、合肥、武汉、成都、重庆、天津等城市，王本龙认为，“可以看到新增土储符合公司‘区域深耕、聚焦二线’的策略”。

张化东对此表示，“从土地储备来说的话，布局还是相对比较合理的，也相对比较稳定”，其同时也认为上述拿地策略符合正荣地产“改善大师”的形象，张化东进一步分析称，“在强二线打造一些标杆产品，使得整个企业在未来的一个发展上更具有张力”。

财务优化高质量盈利

当前，房地产行业正迎来深刻调整期，房企是否具备穿越周期的能力成为市场关注点。

2019年是正荣地产的新三年战略首年，正荣将此阶段定位为高质量发展期。在2018年销售规模首破千亿后，正荣在注重发展速度的同时，也加强了对规模、利润和品质这三个指标的关注。

中期业绩公告显示，正荣地产在上半年实现销售额586亿元，同比增加0.8%，而其去年同期实现销售额581.29亿元，同比增长170.3%。对此，王本龙表示，“上半年的销售额比下半年会少一些，我们对完成全年的目标有信心。我们要有质量地增长，近三年大概的目标基本上是控制在30%左右。”

严跃进对此表示认同：“控制在30%这样的水平应该是比较合理的，没有过多的冒进，如此也保持一定的增速，有助于其较快发展，稳健增长。”

在利润方面，数据显示，正荣地产近年来净利率一直维持提升趋势。截至2019年中期，公司的净利率为8.6%，对比2018年同期的7.8%上涨了0.9个百分点。

在业内人士看来，正荣地产此次利润提升主要源于公司运营效率的提升。

从公司三费占收入比重来看，公司2016年以来三费占收入比重同步快速下滑，其中销售费用以及财务费用的占比下降最为明显，截至2019年中期，销售费用占比从去年3.3%下降至2.6%。

正荣地产销售费用占比的下滑关键指标在于周转能力的提升。数据显示，2019年上半年以来，正荣地产项目首开时间缩短至平均7个月，首开去化率达到70%。

正荣地产销售效率提升的第二大关键在于团队赋能。据悉，2018年底，正荣地产提出“精总部、强区域”战略调整，如将上海和苏州的区域业务进行整合，成立苏沪区域公司等。正荣地产对此认为，“这不单单推动了销售资源的投放效率，激励了团队，同时通过精简架构是正荣降低行政成本的核心动力。”

而在财务费用方面，正荣地产也在持续优化自己的财务结构。数据显示，截至2019年6月30日，正荣的加权融资利率同比下降，从2018年年底的7.8%下降至7.6%。陈伟健透露：“今年财务成本会控制在7%~7.5%区间，比去年的7.8%有很大的改善。”

较低的融资成本主要得益于公司多元的债务结构和均衡的债务期限。截至2019年中期，正荣有息负债之中，境内银行借款额占总负债比重为40%；境内其他借款占比为29%；境内公司债总额占比为7%；而境外优先票据占比24%。截至2019年中期，正荣地产净负债率为70.8%，较2018年底下降了3.2个百分点。

海通国际近日发布研报指出，正荣地产半年报整体表现优异，财务管控能力持续向好，净负债率后续有望进一步降低至70%以下。

正荣地产的优异表现正不断赢得市场认可。相关信息显示，上半年，中诚征评提升正荣地产信用评级至最高的3A级别，在境外评级方面，穆迪调升其信用评级为B1稳定，标准普尔调升其信用B级评级展望至“正面”。