割肉入市 违规隐现 苏州地王“拉锯战”

经历“高光时刻”的苏州地王们正陷入一场“拉锯战”。

苏州土拍市场在2016年一度火爆异常，多幅地王涌现，“面粉贵于面包”的现象频出。经过三年的洗礼，地王项目逐渐褪去了昔日光环，或沉寂数年悄然动工，或由于价格问题迟迟无法备案。

连日来，《中国经营报》记者走访了仁恒耦前、仁恒运河时代、花语江南、诺德·姑苏上府、诺德·雅礼苑等苏州多个项目发现，以往陷入开盘难、回本难困境的地王或高价地项目，迎来了入市和销售的艰难时期。与此同时，面对盈收压力和市场竞争，还涉嫌存在“偷面积”、捆绑销售装修等问题。

针对施工进程、项目价格、何时开盘等问题，记者致电致函中铁建设集团华东公司，截至发稿未收到正面回复；仁恒苏州负责人表示“已将问题进行反馈，领导会联系记者”，截至发稿并无回复；苏州诺德置业有限公司负责人则表示“不接受采访”，直接挂断了电话。

苏州市住建局相关负责人向记者表示，“偷面积”和捆绑销售都属于违规行为，经过多次整治，苏州房地产项目的“偷面积”行为已经不太多见。而关于精装修捆绑销售等问题，一方面住建部门会加强监管；另一方面，消费者也要注意审阅合同细则，及时保存相关证据，在非自愿的情况下及时向住建部门举报。

高价地悄然“苏醒”

土拍狂欢后，苏州多个地王项目曾“装睡”多年。

其中，2016年9月，苏州限购后首场土拍，苏地2016-WG-46号地块被仁恒收入囊中，成交总价约20.67亿元，楼面单价38745.33元/平方米，溢价率81.03%，刷新区域地王纪录。

一名常年关注苏州房地产市场的业内人士告诉记者，该地块商服和文体娱乐用地面积为39180平方米，住宅用地面积45018.5平方米，核算下来住宅部分楼面价高达49000元/平方米。“项目定名为仁恒耦前，东侧护城河、相门城墙，西侧是平江历史文化街区，北侧是世界文化遗产耦园，地理位置十分优越，有望打造苏州别墅的‘新名片’。”

9月4日，记者实地走访位于姑苏区干将东路以北、仓街以东的仁恒耦前看到，项目施工现场较为繁忙，塔吊、打桩机等大型设备林立，时常有混凝土车、大型卡车等进出。商业部分正在打地基，透过绿色的防护网可以看到，部分别墅的主体结构已建造完成。

一名在巡视项目的开发商负责人告诉记者，仁恒耦前整体规划为93栋400平方米~800平方米别墅，为苏州园林式风格，并在设计阶段进行了单栋“微规划”，几乎没有完全相同的两栋，商业部分也是由仁恒亲自“操刀”。

谈及施工进程，该负责人表示，项目去年动工，目前有一部分住宅已经封顶，其余部分正在建造地下室，“项目住宅部分预计明年就能建成，今年下半年就将开始对外宣传、销售。”

由于地处古城区，该项目与居民区相隔不过一条三四米宽的马路。为了“赶工期”，仁恒耦前因噪音问题频频被周围居民投诉。据多名居民介绍，近一个月来，项目几乎24小时不间断施工，“晚上也轰隆隆地响，曾经也拨打过市民热线投诉，但变化不大。”

位于姑苏区北园路南、档案馆东的苏地2017-WG-47号地块，在苏州2018年第一场土拍中被中铁建以9.82亿元摘得，楼面单价43167元/平方米，溢价率为43.9%，至今保持着苏州市住宅地块的单价纪录。

与昔日土拍时的辉煌不同，该处地王项目尚且处于“晒地皮”的状态。记者现场走访发现，整个项目大门紧闭，显得十分冷清。地块内较为杂乱，布满积水，土地不平整，视野所及也只有两三名工人正在清理杂物。

今年4月，该项目建设工程规划前公示。根据规划公示效果图来看，该项目将打造高端别墅，建筑风格延续古城特色，色系淡雅，以黑白灰为主。

近几年，吴中区的木渎板块也是高价地云集。其中，2016年9月，中铁诺德竞得的苏地2016-WG-53号地块，楼面价28965元/平方米，溢价率为93%，高于目前板块内大部分的新房和二手房价格。此后，该项目案名确定为诺德·雅礼苑。近日，记者现场走访发现，地块内高高耸立的住宅楼已经封顶，包裹着绿色的防护网，但没有施工的动静。

该项目售楼处也是很冷清、简陋，沙盘等基础设施也未配备，甚至空调也未开放。据销售人员介绍，该项目主打115平方米~160平方米的小高层，精装修交付，预计明年开盘。“均价大概每平方米3万多元，具体还要根据政府限价和周边市场决定。”

部分项目待入市

据克而瑞统计数据，调控加码的市场环境下，2019年下半场，苏州市还将有46个项目入市，其中2016年土拍热潮中诞生的高价地项目有9个，其中包括仁恒运城时代、花语江南、诺德·姑苏上府等项目。

克而瑞报告分析称，待入市的项目基本都定位高端，一方面由于苏州楼市进入全面改善的阶段，另一方面地块本身优越的区位条件以及较高的楼面价，促使开发商打造高端品质的产品。此外，一二手房倒挂现象将难再现，整个新房价格愈加趋于市场价格体系，而非政策限制所带来的价格体系。

在众多高价地项目中，花语江南作为苏州工业园区的地王格外引人注目。2016年12月，中铁建华东公司以总价76.67亿元竞得苏园土挂（2016）04号地块，楼面价27757元/平方米，溢价率53%。

公开资料显示，项目占地约172626平方米，规划建筑面积约43.34万平方米，提供叠墅、洋房、高层及人才组屋等类型产品。值得注意的是，此地块须至少按住宅计容建筑面积30%的比例配建人才组屋。

近日，记者走访了位于万寿街北、启月街西的花语江南发现，项目东北方的一期人才组屋基本建成，空调外机也已安装。其余部分施工进程不一，小高层已经封顶，叠墅、洋房的施工进度则相对较慢。

该项目工程相关负责人告诉记者，项目一期8栋楼为人才房小高层，9月底就将交付给政府，预计11月对外出售，价格在2.5万元/平方米左右。而二期、四期、五期的小高层正在进行二次结构施工，三期的叠墅、洋房则主打高端、舒适。“除了人才房，价格均在5万多元/平方米，对于别墅，限价是没有影响的。”

2016年，苏州市的狮山板块同样诞生了区域地王。仁恒以16.3亿元竞得苏地2016-WG-63号地块，成交楼面价31050元/平方米，溢价率为91.5%，定名为仁恒运河时代。

9月4日，记者现场走访了位于虎丘区文化北路106号的仁恒运河时代发现，最后两栋已基本完工，正在进行楼房外立面施工，仍有部分水泥裸露在外，不时有工人乘坐施工梯上下。按照苏州楼市政策要求，该项目需要现房销售。但销售人员表示，最早2021年年中才可以交付，“算是半现房。”

该销售人员介绍，项目共有6栋住宅，总户数301户，全部为142平方米~203平方米的改善型大户型，两梯两户，今年预计推出4栋毛坯房源。“因为有限价，目前按照最高价4万元/平方米去备单，业主可以自愿将装修委托给仁恒子公司，我们也希望能这样，142平方米的装修价格应该80万元就足够，但具体方案还没有确定。”

地王或难再现

记者在采访中了解到，吴中区木渎板块的高价地项目诺德·姑苏上府，楼面价为25749.98元/平方米。尽管一期项目完工，但因开发商心理预期及报备价格过高，迟迟未能拿到预售证，至今开盘时间悬而未定。

在样板房中，销售人员向记者介绍，一期主要是项目南边的6栋毛坯小高层，有117平方米、125平方米两个户型，预计在10月份开盘，明年年中交付，因为政府限价，价格可能控制在3万元/平方米以内。

“这只是苏州地王和高价地项目现状的一个缩影，”在南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华看来，目前地王或高价地楼盘大多陷入了难开盘、难回本的境地。一般而言，精装修项目售价高于楼面价1.1万元/平方米才能回本。但例如姑苏上府，尽管是毛坯房，但售价高于楼面价不到5000元/平方米，这仍然是很难盈利的，开放商只能通过调整容积率、后期规划等措施减少损失。

频频调控之后，苏州土地市场逐渐降温，但土地供应量相对可观，并增添了不少限制条件。8月27日，苏州一口气挂出10宗地，主要位于相城区、吴中区，7宗涉及住宅，最高起拍楼面价16000元/平方米。

今年4月，苏州土拍曾一天内诞生2个新“地王”、一周内诞生3个新“地王”，引发行业关注。之后，苏州市迎来新一轮调控措施。

业内人士告诉记者，今年5月苏州关于土地出让报价的政策有了新的调整，土拍竞价超过市场指导价5%~10%，需工程竣工验收后方可申请预售许可，而此前的政策是超过10%。“这会延长项目预售回款的时点，增加开发商自有资金投入和融资压力，因此拿地会趋向谨慎。”