粤港澳大湾区房企半年考：增速放缓净利下滑 产业开发、多元化成趋势

步入9月，上市房企业绩财报发布逐渐收官，从中可窥见行业发展趋势。

中原地产研究中心统计数据显示，截止到8月30日，已公布2019年半年报的房地产企业已经接近140家，总体而言，房企的销售额和利润仍处于上升周期，但其增速相比过往已经有明显放缓，随着集中度上升，房企业绩出现明显分化。

值得注意的是，今年上半年多数房企的业绩目标完成度并不高。

克而瑞的研报显示，标杆房企2019年上半年业绩增速明显放缓，36家房标杆企之中有32家的完成率在40%以上，60%的房企的目标达成率未超过一半。2019年上半年，行业整体规模增速较2018年显著放缓。

融资收紧 增速放缓

在外部融资环境收紧的情况下，房企生存处境也愈发艰难，销售规模不再是多数房企追逐的首要目标，“促进销售、回笼现金流”屡被提及，如何更好地“活下去”成为当下地产行业最重要的命题。

以龙头房企万科为例，2019年半年度报告显示，上半年万科实现营业收入1393.2亿元，同比增长31.5%；实现归属于上市公司股东的净利润118.4亿元，同比增长29.8%。

虽然万科营收及净利润增速依然保持较高增长，但综合去年同期数据来看，万科营收增速从51.8%降至31.5%，有所放缓。

除万科以外，其他标杆房企的业绩表现仍可圈可点。其中碧桂园营业收入同比增长53.2%至2020.1亿元，净利润同比增长41.3%至230.6亿元；融创中国上半年实现营业收入768.4亿元，同比增长64.9％，归母净利润为102.9亿元，同比增长61.7％。

行业集中度上升，两极分化正越发明显。相比大房企应对周期的平稳表现，中小房企则多遭遇业绩变脸，包括中洲控股、深振业A、花样年等房企上半年净利润均出现不同程度下降，即使如龙头房企中国恒大，在行业不景气时也未能保证利润的高速增长而发出业绩预警，上半年净利润将同比下降约49%。

正在逐步退出地产业务，遭遇转型阵痛的中航善达，营收净利均出现了下滑。公告显示，公司半年度营业收入25.80亿元，同比减少7.66%，归属上市公司股东的净利润8480万元，同比减少32.61%。

克而瑞广州分析师肖文晓向《中国经营报》记者分析：“总体来看，今年不管是业绩增长率也好、目标完成率也好，对比之前几年多数房企的表现都是逊色一筹的，这个跟市场的大环境有关系。”他指出，从市场表现来看，国内房地产市场已经整体步入下行周期，这一过程并没有因为今年3、4月份部分城市的市场“小阳春”而改变，所以也拖累了今年房企业绩的整体表现。

从去年开始行业风向已发生改变，国家明确不会将房地产作为刺激经济的手段，行业形势更加明确。在此形势下，快销售、促回款、降负债成为行业共识，也成为众多标杆房企下一步重点发力方向。

肖文晓指出，从最近的情况来看，不管是楼盘的销售也好、房企的资金链也好，面临的压力都在增加，这必然会导致开发商在接下来的几个月时间努力加快销售回款，包括以价换量等，近期多个知名房企大规模地开展全员营销就是例子。

资金成本上升 拿地减少

在中报业绩会上，房企除了提及销售额、利润数据之外，土地储备也是备受热议的话题。据中原地产数据显示，截至8月21日，18家标杆房企2019年拿地金额超过7成在一二线城市，这一比例成为近几年高点。

年初的《粤港澳大湾区发展规划纲要》(以下简称“《规划》”)公布，让粤港澳大湾区9城2区成为关注焦点。作为重要区域的粤港澳大湾区，更是频频出现在房企中期财报当中，成为竞相布局的热点区域，背后折射房企对风险的防范。

受融资环境收紧、资金压力升级等因素影响，在中期业绩会上，不少房企表示将放缓投资速度，拿地态度谨慎。

随着三四线楼市风险的进一步显化，房企出现回归一二线城市的趋势。以龙头房企万科为例，今年上半年，万科拿地规模明显下降，拿地面积相比去年减少了33%。按建筑面积计算，82%的新增项目位于一二线城市；按权益投资金额计算，88.4%位于一二线城市。

除了万科之外，重点布局一二线城市的房企还有融创中国、龙湖地产、禹洲地产等，一二线城市的土地占比均超过8成。

即便是此前以布局三四线城市出名的碧桂园，一二线土储比例也逐步上升。来自中原地产的数据显示，2019年，碧桂园在一二线土地占比由去年的32.7%提高到今年的43.61%

在经历了上半年去化放缓、融资收紧的市场变化后，多重因素正在挤压地产行业提升利润的空间，现金减少、负债上升，房企的资金成本均出现了明显上升，下半年策略亦有明显变化。

8月份，同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计368.26亿元，环比下跌58.15%。今年房企融资情况犹如坐“过山车”，大起大落，呈现不稳定状态。

公开数据显示，华润置地、龙湖集团、万科、碧桂园、世茂等龙头房企的平均海外融资成本在4%左右。从各房企的海外债存量情况来看，佳兆业以82亿美元排在中国恒大之后，平均融资成本为9.83%。

万科上半年财务费用为32.27亿元，而去年同期仅为23.32亿元，同比增长38.38%。万科集团执行副总裁、财务负责人王文金此前接受记者采访时表示：“财务费用上升主要有两个原因，一是今年上半年我们把一些短债转换为长债，融资成本有所上升，二是今年上半年的承债总量也比去年上半年高一点，这是两个比较大的因素。”

值得注意的是，在国内外融资渠道纷纷收紧的大背景下，偿债高峰也如约而至。国金证券研究数据显示，2019年上半年房企到期的债券总量为2272.68亿元(约329亿美元)，同比上涨了44.26%。

中国财政科学研究院应用经济学博士后盘和林向记者分析，虽然融资渠道全面收紧，但资质较好的中大型房企仍有渠道、成本等优势。而随着政策调控周期的增长，市场会呈现出“强者愈强”的趋势，因此对于中小房企而言，紧跟战略开发热点的产业合作开发或是新出路。

房企探索产业开发

在“房住不炒”的大背景下，不少房企将自身的角色进行转变，从纯地产开发转型综合服务商，开辟新的赛道。

以雅居乐为例，半年报显示，期内雅居乐新增30多个“多元业务”，且其多元化已经开始逐渐进入盈利期，多元化业务收入占比提升至9%，预计今年全年收入占比可以提升至15%。预计到2022~2023年，多元化业务收入和利润占比将达到50%。

今年上半年，雅居乐物业管理、物业投资及环保业务收入分别较去年同期增长63.9%、4.9%及68.9%，多元化战略效果初现。在建设业务方面，雅居乐形成了工程总承包、园林景观、装饰家居三大产业，商业业务旗下小区的商业项目租金收入上升。

佳兆业集团首席增长官、战略研究院执行院长刘策告诉记者：“没有地产开发，可能没有房企的今天，但如果只有地产开发，而没有产业运营，那么房企将没有明天。”

为实现驱动规模扩张的目标，刘策提出了“地产开发+城市更新+产业服务”三驾马车的构想。

以佳兆业为例，已经在多个产业进行布局，加地产平台在内拥有6家上市平台，包括南太地产、佳云科技、佳兆业美好、佳兆业健康以及振兴生化，涉及房地产开发、物业管理、新科技、大健康等。除了在振兴生化是第二大股东外，其他4个上市平台，佳兆业集团均为第一大股东。

盘和林指出：“产业地产是以产业为依托的一体化价值链，因此产业地产的开发对房地产企业前期各种资源整合、中期开发建设以及后期运营等综合实力提出了更高的要求，这不仅仅意味更加专业、综合的技术，更意味着大量和长期的资金投资建设需求，因此对于房地产企业而言，开发产业地产的头道门槛就是资质问题。”