透视|孙河，带走了岁月

8年，白驹过隙、时过境迁。

小编从青葱少年，变成中年大叔。

孙河从一个乡，跃升成为“别墅区”。

一部孙河发迹史，便是北京楼市的缩影。从第一块土地的小心翼翼，到一发不可收拾的热火土拍，再到最后的低价成交……孙河像坐过山车一样，经历了人生的起起伏伏。

孙河带给我们的不仅仅是价格和产品，还有北京楼市激情燃烧的岁月。

孙河落下的不仅仅是区域宅地的帷幕，更是一代人的时光与蹉跎。

孙河的句号并不完美

或许一部好的电影，结局都不会那么完美。

作为孙河区域最后一宗住宅用地，今天的土拍备受关注，但事与愿违，激烈的土拍并没有来到。

该宗地块占地面积31917.242平方米，规划建筑面积47876平方米，地理位置位于朝阳区孙河黄康路北侧。规划设计指标要求该地块容积率R≤1.5，建筑密度≤30%，绿地率≥30%，出让年限居住70年，商业40年，办公50年。

值得注意的是，该地块建设住宅为纯商品房，不执行“70/90”政策，不限价。

不过现场竞拍并未进入举牌竞价环节，该地块以恒基+天恒的24.25亿元报价成交，溢价率1.5%。

这显然与几年前孙河火热的程度不能同日而语，现如今融资成本提高，各个房企手头现金吃紧的情况下，房企更为谨慎。

孙河的这个句号并不完美，不过就像人生一样，世事难料。

强敌环伺 恒基需杀出重围

此前孙河倒数第二宗宅地同样被恒基抢得，恒基想在孙河有所作为的想法昭然若揭。

今天的地块作为孙河最后一宗纯商品房用地，该宗地起始出让价为23.89亿元，其综合楼面价49900元/平米，剔除公建公摊地价，纯住宅起始楼面价高达65000元/平米左右。

值得注意的是，今年5月28日恒基刚取得孙河板块另一宗纯商品住房用地，成交楼面价69500元/平米，地块综合条件较之前恒基T地块略差。

今天的土地是F1住宅混合公建用地，而恒基地块为R2二类住宅用地，更加纯粹；容积率上，O地块容积率为1.5，恒基地块仅为1.1，同样做高端改善产品，也更有优势。

现如今，孙河板块内豪宅林立，周边有龙湖原著、泰禾院子、懋源璟玺、中粮瑞府等众多品牌房企打造的中高端豪宅，加之65000元/平米，不菲的楼面价令不少房企望而却步。

香港恒基联合天恒能否在成本和品质之间做好平衡在众豪宅中杀出重围，仍面临较大压力。

后市如何，需要时间证明。

与中央别墅区的剥离

过去大家一直把孙河别墅区和中央别墅区混为一谈，不过“中央”和“孙河”一般都是分开定义的。孙河板块位于朝阳区，中央别墅区属于顺义，只有一河之隔。

由此可见，经过这8年的开发，孙河板块并不是中央别墅区的附属角色，而是一个独立的存在

中央别墅区开发较早，集中了大量的低密度住宅项目和高端别墅项目。经多年发展，也有相当数量配套设施。除了零售商业，我们所了解的更多家长舍弃城区老破小学区房，把孩子送去顺义国际学校，国际学校很多就集中在那里。

而孙河板块在借用中央别墅区的自然资源和较为成熟的配套的同时，因较中央别墅区更接近市区，同时地铁顺义线的开通使得该区域交通更加便利。

此时的孙河，已经通过龙湖、泰禾、首开、懋源等项目为自己证明：“我不再需要别人为我背书”。

从龙湖开始到双恒结束

2012年9月26日，随着孙河的第一宗住宅用地最终被龙湖以溢价8.66%、2.02万元的楼面价拿下后，孙河开始进入公众的视野。

2013年1月24日，泰禾在这里拿下了孙河的第二宗土地。与龙湖的“捡漏”不一样，泰禾很“费劲”，经过40多轮竞价，力压招商、龙湖、保利、九龙仓、绿地、首开、中化方兴联合体、懋源、融创等竞标主体，才以约2.9万元的楼面价拿下了孙河第二幅地块，溢价率高达50%。

自2017年5月到2018年1月，孙河接连供应4宗限竞房地块，瑞悦府（中粮+天恒+旭辉）、泰禾·北京院子二期（泰禾）、禧瑞春秋（首创+远洋）、天瑞宸章（首创+远洋+中粮+旭辉）。

2019年5月28日，恒基少东家，30亿元孙河虎口拔牙，入驻孙河。

最后2019年9月12日，恒基天恒联合体拿下孙河最后一块住宅用地。

以龙湖的低调开始，途径泰禾中粮首创的劲烈竞拍，到最后悄悄的落下帷幕。

一部孙河发迹史，也见证了北京楼市的起起伏伏。

结语：孙河落下了帷幕，一切自有定数，有些小伤感，我们为一个区域画上了句号。但北京楼市还在继续，更多的”孙河”故事还在继续。孙河见证了楼市的升级、进化甚至是城市更新，未来我们或许可以翻开“孙河”这本书，纵览北京楼市的沉浮历史，窥探市场规律的秘密。