曾几何时，你是否因拥有一套属于自己的住房而骄傲！曾几何时，你是否因自己每月高昂的房贷而苦恼！作为“房奴”的我们，自去年8月关系到房贷利率的LPR改革以来，我们每月无时无刻不关注LPR涨还是降！根据央行官网9时30分发布的最新消息，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2020年4月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。这是2019年8月央行改革完善LPR形成机制以来，两个期限的LPR单月最大降幅。从此次公布的LPR利率走势看，相比3月份公布的数据，五年期LPR利率下调了10个基点，为4.65%，可以说史上最低的一次。同时也发现利率走势的三个特点：第一，这是第三次出现的5年期LPR利率的下调，充分体现了继续降低资金成本、优化中长期贷款市场的导向。第二，从此前的利率走势看，基本上3个月下调一次，而此次出现了2个月就调整一次的情况，说明利率下调比较积极。第三，从下调的幅度看，过去都是下调5个基点的，而此次则下调了10个基调，说明下调的力度比较大。此次降息不是“空穴来风”，2019年8月央行推进贷款利率市场化改革。改革后LPR参考MLF，贷款利率则锚定LPR。LPR下行的主要驱动因素为MLF利率下降、银行资金成本下降等。3月30日，央行下调7天期逆回购中标利率20个基点至2.20%；4月15日，MLF下行20BP。MLF利率下调意味着本次LPR报价基础已经下行，而且央行逆回购利率下调后，银行在货币市场的边际资金成本也在下降，因此本月LPR报价随之下行。另外，国际市场普遍出现了下调利率和负利率等做法，国际市场对于中国市场也有一定的影响，通过下调也符合应对国际市场带来的冲击。对于购房者来说，降息意味着月供额度降低，也就是购房成本有所降低。按照此前规定，2020年3月1日起将推进存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR。相信买房的小伙伴们，你也陆续收到了来自贷款银行转LPR的相关信息，依旧执行原合同还是选择LPR+加点？据了解，LPR每月20日对外公布一次，不过相应的房贷实际执行利率不会每月调整一次，重定价周期通常为1年。由于大部分银行规定重定价日为每年1月1日，因此针对转换后的房贷，最近的参考LPR应该是2020年12月将公布的5年期以上LPR。如果转成LPR，房贷利率=5年期以上LPR+加点。根据计算，如果今年12月5年期以上的LPR依然是4.65%、如果北京的一位购房者按照100万元的贷款，等额本息偿还30年计算。那么你的房贷利率就是4.65%的LPR＋加点，那么加点又是多少呢？是这样的，人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。
具体就北京而言，目前银行执行的是首套房商贷利率加55个基点，二套房商贷加105个基点。我们首套房的房贷利率=（4.65%+55个基点），那么我们在2021年每月房贷还款额为5491元。如果同样是100万元的贷款，按照等额本息30年还贷，执行固定利率，按照北京各大银行目前基准利率上浮10%、即5.39%的利率比较（不考虑购房者利率上浮或打折的情况），执行固定利率后月供为5609元。从此次的价格差来看，确实每年在房贷利息上就省下了1000多块钱，那么你可能会想问，未来LPR是有下调空间，还是会上涨？在多方咨询之后认为疫情影响周期拉长，LPR报价还有下调空间。我们可以看到，当前国内疫情已经处于稳定期，但是国外处于高发期，可以预见的是未来我国在进出口贸易上会受到影响，因此也会影响到国内的经济，这时候就需要拉动内需。而更大的货币宽松力度将对国内消费、投资起到有效刺激作用，缓解海外疫情带来的冲击。从4月17日的会议我们也得知，稳健的货币政策要更加灵活适度，运用降准、降息、再贷款等手段，保持流动性合理充裕，引导贷款市场利率下行，把资金用到支持实体经济特别是中小微企业上。同样由于房住不炒定位，而这次5年期以上LPR只下降了10个基点，体现了房地产金融政策的连续性和稳定性，有利于促进房地产市场平稳健康发展。为此，下一步包括MLF在内的政策利率体系还将趋势性下移，这也意味着短期内LPR报价还有下行空间，二季度内也有再度下行的可能。最后归回到购房的问题上，利率下调会刺激购房需求的释放，疫情结束后，压抑的成交量也将集中涌现，将会带动市场交易量上升，楼市将出现一波小阳春。但“房住不炒”仍为政策主基调，如果银行资金违规流入房地产市场，将会继续迎来资金违规检查，市场价格上升明显的话当地房产政策也会进一步收紧。（文中部分观点引用易居研究院智库中心研究总监严跃进、诸葛找房数据研究中心王小嫱 ） 本文由本站作者上传并发布，本站仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表本站立场。未经作者许可，不得转载。
